케어트러스트 리츠, 英 LNT와 11억 파운드 규모 요양원 45곳 인수 계약…연간 전망치 상향

미국 헬스케어 전문 부동산투자신탁(리츠) 케어트러스트 리츠(CareTrust REIT, Inc., NYSE:CTRE)가 영국 요양원 개발·운영사 LNT 케어 디벨롭먼츠 홀딩스(LNT Care Developments Holdings Limited, 이하 LNT)로부터 신축 요양원 45곳을 약 11억 파운드에 인수하는 확정 계약을 체결했다고 2일(현지시간) 발표했다. 회사는 이번 거래로 영국에서 대규모 시니어 하우징 운영 포트폴리오(SHOP) 플랫폼을 구축할 경로를 확보했다고 설명했다.

인수는 단계별 종결(staggered closings) 방식으로 진행된다. 1차 종결은 지난 1일 이뤄졌으며, 최근 2년 안에 지어진 요양원 24곳을 거래 비용을 제외하고 약 5억 7600만 파운드(약 7억 6400만 달러)에 사들였다. 달러 환산액은 9월 28일 파운드 대비 달러 환율 1.327을 적용한 값이다. 24곳 가운데 완공돼 운영 중인 1곳은 규제 당국 승인을 받아야 종결되며, 승인은 10월 중으로 예상된다.

인수 자금은 미결제 선도 주식 매도 계약(forward equity agreements) 정산 대금과 회전 신용 한도(revolving credit facility) 인출로 마련했다. 현재 개발 중인 나머지 21곳은 완공과 규제 승인을 거쳐 약 5억 400만 파운드에 인수하며, 승인은 2027년 중 순차적으로 이뤄질 것으로 예상된다.

트리플넷 리스 후 SHOP 구조로 전환

인수 요양원은 모두 LNT의 요양원 운영 포트폴리오 회사인 크리스탈 케어(Crystal Care)의 자회사들에 트리플넷 리스(triple-net lease)로 임대됐거나 종결과 함께 임대되며, 리스에는 고정 연간 임대료 인상 조건과 갱신 옵션이 붙는다. 회사는 개발 직후 초기 몇 년간 우량 운영사로부터 꾸준하고 보장된 임대 수입을 받도록 거래를 설계했다고 밝혔다. 요양원 운영이 자리를 잡는 이 시기는 그렇지 않으면 이익을 희석시켰을 단계라는 설명이다.

이 임차 확보 단계(Lease-up Phase)가 끝나면 케어트러스트와 LNT는 45곳 전체를 크리스탈 케어와의 RIDEA 구조로 옮겨 SHOP 단계로 전환할 계획이다. SHOP 단계는 요양원별 완공 후 2~4년 사이에 시작될 것으로 예상되며, 첫 전환은 2027년 4분기까지 이뤄질 전망이다.

회사는 이번 거래가 임차 확보 단계 동안 정액 임대료 조정을 포함한 기준으로 주당 정상화 운영자금(Normalized FFO)을 늘리고, SHOP 단계 첫해에는 세전 기준 7%대 중후반의 종합 수익률(all-in yield)을 낼 것으로 예상했다. 또 LNT는 케어트러스트에 향후 LNT 플랫폼 전체를 인수할 수 있는 옵션을 부여했으며, 양사는 다양한 구조의 협력 방안을 계속 모색하기로 했다.

제임스 칼리스터(James Callister) 케어트러스트 최고투자책임자(CIO)는 "영국에서 가장 생산적이고 검증된 요양원 개발사 중 하나인 LNT와 긴밀한 관계를 맺을 기회이고, 임차 확보 기간에 이익을 희석하지 않고 오히려 늘리는 방식이며, 안정화 이후 SHOP 구조로 가는 경로도 정해져 있다"고 말했다. 이어 "현대식 요양 병상이 실제로 부족한 시장에 들어서는 신축·전용 설계의 자비 부담(private pay) 요양원"이라며 "운영회사를 인수할 때 안정화 기준 종합 수익률을 7%대 중후반으로 보고 있고 추가 성장 여지도 있다"고 설명했다.

2026년 가이던스 상향과 투자 확대

케어트러스트는 2026년 연간 가이던스를 상향했다. 케어트러스트 귀속 주당순이익 전망치는 1.54~1.57달러, 주당 Normalized FFO는 2.06~2.09달러, 주당 정상화 분배가능자금(Normalized FAD)은 2.02~2.05달러로 제시했다. 가이던스에는 10월 종결됐거나 종결 예정인 LNT 1차 24곳 인수가 반영됐고, 개발 중인 나머지 21곳은 빠졌다.

LNT 거래와 별도로 회사는 2분기 실적 발표 이후 약 4억 8800만 달러 규모의 다른 투자를 마쳤다. 여기에는 영국 요양원 3곳 인수(약 3400만 달러)와 전문요양시설(skilled nursing) 포트폴리오를 담보로 한 우선주·대출 투자 5500만 달러가 포함된다. 이에 앞서 회사는 미국 남서부 전문요양시설 20곳을 약 3억 8000만 달러(케어트러스트 몫)에 인수한다고 발표한 바 있다. LNT 거래를 제외한 이들 투자의 혼합 안정화 수익률은 8.8%다.

데이브 세드윅(Dave Sedgwick) 케어트러스트 최고경영자(CEO)는 "LNT 거래와 그 밖에 마무리한 투자로 3분기와 그 이후 투자 총액은 약 16억 달러, 올해 누적 투자액은 사상 최대인 27억 달러가 됐다"고 밝혔다. 회사는 LNT 잔여 21곳을 제외하고도 단기에 실행 가능한 투자 기회 파이프라인이 현재 약 5억 2500만 달러 규모라고 덧붙였다.

데릭 벙커(Derek Bunker) 최고재무책임자(CFO)는 "목표 수준보다 낮은 레버리지를 의도적으로 유지해 왔기 때문에 자본 여력을 압박하지 않고 이 정도 규모의 전략적 기회에 나설 수 있었다"고 말했다.

케어트러스트 리츠는 전문요양시설, 시니어 하우징 및 기타 헬스케어 관련 부동산을 보유·인수·개발·임대하는 자체관리형 상장 리츠로, 미국과 영국에 걸친 장기 순임대(net-leased) 포트폴리오를 운영하고 있다.

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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com