갭투자 성지 반포동 버티기 안간힘…신고가 속 거래량 급감

갭투자 성지로 불리는 서울 반포동 아파트 매매거래가 하방 압력을 받고 있다. 신고가를 기록하고 있으나 거래건수가 급감하며 급매물 투매는 시간 문제인 형국이다.

8일 한국부동산원에 따르면 서울 강남구는 일원·대치동 위주로 호가보다 낮은 급매물 위주로 거래되고 있다. 서초·송파구는 일부 인기단지는 상승했으나, 그 외 단지는 하락하는 등 혼조세 보이며 보합세다. 강동·영등포·강서구 등도 급매물 위주로 간헐적으로 거래되며 뚜렷한 하락세를 보이고 있다.

서울 25개구 중 19개구는 하락세를 이어가는 가운데 6개구는 보합세를 보이고 있다. 특히 상승세가 지속되던 강남3구도 보합으로 전환되며, 서울 전체 아파트 값은 2주 연속 하락했다.

강북 역시 성북구는 길음·종암동 위주로 매물 적체되며 하락폭이 확대됐고, 노원구는 상계·중계동 대단지 위주로, 강북구는 미아동 위주로 하락하며 강북 지역 전체 하락폭이 확대되고 있다.

이런 가운데 토지거래허가구역에서 제외된 반포동은 신고가를 기록하며 여전한 투자수요를 보이고 있다.

다만 거래건수가 전년동월대비 10%대로 급락했다는 점에서 하방 압력은 가중되는 모양새다.

반포동은 갭투자 성지로 꼽힌다. 토지거래허가구역에서 제외된 까닭이다. 갭투자는 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식으로, 집값이 오르면 팔아서 시세차익을 남길 수 있다.

토지거래허가구역으로 지정되면, 일정 규모 이상 주택과 토지를 살 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 한다. 이 경우 실거주 거래만 허가해 사실상 갭투자가 불가능한 상황이 연출된다.

앞서 정부는 2020년 6월 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 등을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이후 강남구 압구정동, 서초구 일부 지역이 추가 지정되면서 갭투자수요는 줄었다.
데이터포털 전국 아파트/주택 매매신고(일간) 현황을 보면, 서울 서초구 반포동 아파트 거래건수는 2021년 2월 36건에서 2022년 1월 5건(86.1%)으로 줄었다. 같은 기간 거래금액은 1079억3000만원에서 217억4000만원(79.9)으로 감소했다. 거래건수대비 거래금액 감소비율이 6.2%p 낮은 것이다.

이는 서초구 전체평균과 차이를 보이는 수치다. 서초구 전체 아파트 거래건수는 2021년 2월 204건에서 2022년 1월 30건(85.3%)가 줄었고, 거래금액은 3894억9000만원에서 489억6000만원(87.4%)으로 감소했다. 거래건수대비 거래금액 감소비율이 2.1%p 높은 것이다.

강남구 역시 2021년 거래건수 241건, 거래금액 4674억4000만원에서 2022년 1월 거래건수 27건(88.8%), 거래금액 495억6000만원(89.4%)으로 줄었다. 거래건수대비 거래금액 감소비율이 0.6%p 낮은 것이다.

송파구의 경우 2021년 2월 거래건수 191건, 거래금액 2780억7000만원에서 23건(88.0%), 337억4000만원(87.9)으로 줄었다. 거래건수대비 거래금액 감소비율은 0.3%p 높다.

강남3구 중 아파트 거래금액 조정에 가장 선방하고 있는 셈이다. 강남구와 송파구가 급매물 거래로 거래대금이 큰 폭으로 오르내리는 것과 달리 반포동의 경우 가파른 오름세를 보이고 있다.

실제 지난해 12월 거래된 반포자이아파트 194.52㎡와 216.49㎡가 54억원과 59억5000만원, 아크로리버파크 112.93㎡가 49억원에 거래되는 등 신고가를 기록했다.

하지만 갭투자 특성상 시세를 지지하거나 견인하는 거래 방식이라는 점을 감안할 때, 반포동이 토지거래허가구역으로 추가 지정될 경우 하락은 피할 수 없을 것으로 보인다.

유경석 데이터투자 기자 kangsan0691@naver.com