페더럴 리얼티, 3분기 FFO 주당 1.87달러로 5.6% 증가…연간 FFO 전망 상향

미국 부동산투자신탁(REIT) 페더럴 리얼티 인베스트먼트(Federal Realty Investment Trust, NYSE: FRT)가 30일(현지시간) 2026년 3분기 실적을 발표하고 연간 주당 운영자금(FFO) 가이던스를 상향했다.

3분기 보통주주 귀속 순이익은 6416만 1000달러, 희석주당순이익(EPS)은 0.74달러로 전년 동기(5964만 1000달러, 0.69달러)보다 늘었다. 총매출은 3억 3902만 4000달러로 전년 동기 3억 2225만 3000달러에서 증가했고, 영업이익은 1억 1685만 5000달러로 전년 동기 1억 1066만 8000달러에서 늘었다.

리츠의 핵심 수익성 지표인 Nareit 기준 운영자금(Nareit FFO)과 핵심 운영자금(Core FFO)은 각각 1억 6299만 5000달러, 희석주당 1.87달러로 전년 동기 주당 1.77달러보다 5.6% 증가했다.

3분기 중 총 123건, 58만 9726제곱피트 규모의 리테일 임대 계약을 체결했다. 비교 가능 공간 기준으로는 117건(53만 2220제곱피트)을 계약했으며, 평균 임대료는 제곱피트당 40.01달러로 기존 계약의 35.07달러보다 현금 기준 14%, 정액 기준 25% 높았다.

분기 말 전체 포트폴리오 임대율(leased rate)은 96.5%로 전 분기보다 0.4%포인트, 전년 동기보다 1.1%포인트 상승했고, 점유율(occupancy)은 93.8%로 전 분기·전년 동기와 같았다. 비교 가능 자산의 자산 영업이익(Comparable Property POI)은 2.5% 늘었고, 정액 임대료와 기존 임대차 계약 상각분을 제외한 조정 기준으로는 4.0% 증가했다.

교환사채 발행과 더 서밋 인수

회사는 8월 11일 2031년 8월 15일 만기 3.50% 선순위 교환사채 4억 6000만 달러어치를 발행해 약 4억 5100만 달러의 순조달금을 확보했다. 초기 교환가격은 주당 약 138.54달러이며, 교환에 따른 희석에 대비해 조달금 가운데 2170만 달러로 캡드콜을 매입해 주가 약 165.07달러까지 보호받도록 했다.

또 3분기와 연초부터 10월 9일까지 기간에 보통주 총 86만 9748주를 가중평균 주당 108.82달러, 총 9470만 달러에 매입해 소각했다.

분기 종료 후인 10월 1일에는 앨라배마주 버밍엄의 약 87만 제곱피트 규모 개방형 쇼핑센터 '더 서밋(The Summit)'을 5억 800만 달러에 인수했다. 원 개발사로부터 사들인 100에이커 규모 자산으로, 회사는 플레이서닷에이아이(Placer.ai) 집계를 인용해 연간 방문 건수가 900만 회에 육박하는 앨라배마주 최다 방문 리테일 시설이라고 소개했다. 입점 업체는 약 120곳으로 애플, 트레이더 조스, 노드스트롬 랙, 세포라 등이 있다.

연간 가이던스와 분기 배당

회사는 2026년 연간 희석주당순이익 가이던스를 기존 4.22~4.30달러에서 4.23~4.27달러로 좁혔다. 주당 Nareit FFO와 Core FFO 가이던스는 기존 7.48~7.56달러에서 7.54~7.58달러로 상향하면서 범위를 좁혔으며, 회사는 중간값 기준 Core FFO가 전년 대비 7% 이상 성장하는 수준이라고 밝혔다. 비교 가능 자산 영업이익 증가율 전망은 3.375~3.625%(기존 3.25~3.75%)로 제시했다.

도널드 우드 사장 겸 최고경영자(CEO)는 "운영 측면에서 신규 임대료가 크게 오른 강한 임대 실적과 임대율 상승, 건전한 현금 기준 자산 영업이익 성장을 이뤘다"며 "자본 배분 측면에서는 자사주 매입, 기존 부지의 추가 개발, 대체 불가능한 자산 인수로 규율을 지켰다"고 말했다.

이사회는 보통주 1주당 1.16달러(연환산 4.64달러)의 정기 분기 현금 배당을 결의했다. 배당금은 2027년 1월 4일 기준 주주에게 1월 15일 지급된다. 5.000% 시리즈 C 누적 우선주 1000분의 1에 해당하는 클래스 C 예탁주식에도 주당 0.3125달러의 분기 배당을 같은 날 지급한다.

페더럴 리얼티는 1962년 설립된 리테일 중심 부동산 소유·운영·재개발 기업으로, 주로 미국 주요 연안 시장과 공급이 부족한 일부 지역에 102개 자산을 보유하고 있다. 59년 연속 분기 배당을 늘려 리츠 업계 최장 기록을 갖고 있다.

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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com