UDR, 3분기 확정 실적 발표…동일점포 NOI 1.6% 증가·아폴로 JV 거래 종결

미국의 다가구 주택 부동산투자회사(리츠) UDR(UDR, Inc., NYSE: UDR)이 2일(현지시간) 2026년 3분기 확정 실적을 발표했다. 지난 10월 21일 발표한 3분기 잠정 실적과 아폴로 조인트벤처 설립 공시에 이은 후속 공시다. 3분기 희석 주당순이익(EPS)은 0.67달러, 주당 운용자금(FFO)은 0.62달러, 조정 FFO(FFOA)는 0.65달러로 잠정치와 같았다.

3분기 희석 EPS는 전년 동기 0.12달러에서 늘었고, FFO와 FFOA는 전년 동기와 같은 수준이었다. 1~3분기 누적 희석 EPS는 1.45달러로 전년 동기 0.46달러보다 높았다. 누적 FFO는 1.85달러로 전년 동기 1.81달러에서 늘었고, 누적 FFOA는 1.90달러로 전년 동기와 같았다.

3분기 총매출은 전년 동기보다 380만 달러(0.9%) 줄었다. 회사는 동일점포와 인수 단지에서 늘어난 매출이 매각한 자산의 매출 제외분으로 상쇄됐다고 설명했다.

동일점포 실적과 지역별 성과

아폴로 조인트벤처에 편입된 19개 단지를 제외한 3분기 동일점포 매출은 전년 동기 대비 1.8%, 비용은 2.2%, 순영업이익(NOI)은 1.6% 증가했다. 직전 분기와 비교하면 매출은 0.8%, 비용은 2.9% 늘었고 NOI는 0.1% 줄었다. 1~3분기 누적으로는 매출 1.6%, 비용 3.2%, NOI 0.8% 증가했다. 19개 단지를 포함하면 3분기 전년 대비 매출·비용·NOI 증가율은 각각 1.5%, 2.7%, 1.0%다.

지역별로는 동일점포 NOI의 37.2%를 차지하는 서부 지역 NOI가 전년 동기 대비 3.9%, 북동부가 3.0% 늘었다. 반면 중부 대서양 지역은 1.0%, 남서부는 0.5%, 남동부는 2.2% 감소했다. 3분기 동일점포 가중평균 물리적 입주율은 96.5%로 전년 동기보다 0.2%포인트 낮았다.

회사는 연간 동일점포 비용 증가율 전망을 기존 2.75~3.75%에서 2.7~3.1%로 조정해 중간값을 35bp 낮췄다. 연간 희석 EPS 전망치(1.58~1.60달러), FFOA 전망치(2.54~2.56달러), FFO 전망치(2.48~2.50달러)는 잠정 실적 발표 때 제시한 범위와 같다.

마이크 레이시(Mike Lacy) 최고운영책임자(COO)는 "3분기 동일점포 실적은 96% 중반대의 높은 입주율, 전년 대비 개선된 대손, 예상 범위 안에 든 혼합 임대료 상승률, 입주자 유지율 개선에 따른 비용 통제가 뒷받침했다"고 말했다. 그는 지난해 임대 만기 일정을 조정해 4분기 만기 도래 계약이 평소보다 적고, 갱신 제안 임대료도 3분기보다 높다고 덧붙였다.

아폴로 거래 종결과 자사주 매입

회사는 아폴로(Apollo, NYSE: APO)와의 20억 달러 규모 전략적 조인트벤처 거래를 종결했다. 19개 아파트 단지(7059가구)를 새 조인트벤처에 출자하고 아폴로로부터 13억 4000만 달러의 지분 자본을 받았다. 톰 투미(Tom Toomey) 회장 겸 최고경영자(CEO)는 "아폴로와의 전략적 파트너십 종결로 자본 접근성이 넓어지고 레버리지 축소로 재무구조가 강화되며 직접 보유 포트폴리오의 질이 개선된다"고 말했다.

UDR은 3분기부터 10월 말까지 보통주 약 520만 주를 가중평균 주당 35.48달러, 총 약 1억 8510만 달러에 매입했다. 이에 따라 자사주 매입 프로그램의 잔여 한도는 약 2030만 주다. 2025년 9월 매입을 재개한 이후 누적으로는 약 1670만 주를 가중평균 주당 36.06달러, 총 약 6억 320만 달러에 사들였다.

부채·우선주 투자(DPE) 포트폴리오 축소 과정에서 회사는 캘리포니아 인랜드 엠파이어의 2개 단지 포트폴리오를 두고 개발 파트너와 합의했다. 이에 따라 3분기에 483가구 단지를 취득했고, 237가구 단지도 관례적인 종결 조건 충족을 전제로 2027년 상반기에 취득하기로 했다. 회사는 이 가운데 237가구 단지 취득 건을 제외한 DPE 포트폴리오 투자 잔액이 2026년 말 약 2억 5000만 달러가 될 것으로 예상했다.

부채 지표와 배당

9월 30일 기준 총부채는 58억 달러, 가중평균 이자율은 3.45%로 전년 동기 3.42%보다 0.03%포인트 높았다. 신용한도, 기업어음, 운전자금 신용시설을 제외하고 원금 분할상환을 포함하면 2027년까지 만기가 돌아오는 부채는 3억 3360만 달러로 연결 총부채의 6.6%다. 현금과 신용시설 미인출 한도를 합한 유동성은 약 6억 4160만 달러였다.

가중평균 잔존 만기는 3.7년으로 전년 동기 4.6년에서 짧아졌다. 연결 고정비용보상비율은 5.0배(전년 동기 4.9배), 총자산 대비 연결 부채 비율은 32.3%(전년 동기 32.6%)였다. 비경상 항목을 조정한 순부채/EBITDAre 배율은 5.5배로 전년 동기와 같았다.

앞서 이사회가 선언한 10~12월 기준일 보통주 배당은 매월 주당 0.145달러씩 합계 0.435달러로, 전년 같은 기간보다 1.2% 많다. 연환산 배당금은 주당 1.74달러다. 12월 배당은 회사의 220회 연속 보통주 배당이 된다.

앞서 공시한 대로 회사는 분기 종료 후 블랙스톤에서 10년간 경력을 쌓은 스콧 매컬럼(Scott McCallum)을 최고투자책임자(CIO)로 선임했다.

UDR은 미국 주요 시장에서 다가구 주택 단지의 관리, 매입, 매각, 개발 등을 영위하는 S&P 500 구성 리츠다. 2026년 9월 30일 기준 개발 중인 634가구를 포함해 총 6만 617가구의 아파트를 소유하거나 지분을 보유하고 있다.

박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com