엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트, 3분기 보통주주 귀속 순이익 308만 달러로 감소…연간 Core FFO 전망 상향

엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트(Empire State Realty Trust)가 2일(현지시간) 2026년 3분기 실적을 발표했다. 이번 공시는 운영 파트너십인 엠파이어 스테이트 리얼티 OP(Empire State Realty OP, L.P., NYSE Arca:ESBA)와 함께 제출했다. 회사는 올해 연간 핵심 운영자금(Core FFO) 전망치를 상향 조정했다.

3분기 총매출은 1억 9305만 3000달러로 전년 동기 1억 9773만 달러보다 줄었다. 임대 수익은 1억 6196만 6000달러로 전년 동기(1억 5841만 달러)보다 늘었지만, 전망대 수익이 2680만 8000달러로 전년 동기(3603만 7000달러)보다 감소했다. 영업이익은 3581만 1000달러로 전년 동기(3933만 3000달러)보다 줄었다.

보통주주 귀속 순이익은 308만 2000달러로 전년 동기 798만 5000달러에서 감소했다. 운영 파트너십 비지배지분과 우선 유닛 배당을 반영하기 전 순이익은 589만 5000달러로 전년 동기(1364만 5000달러)보다 줄었다. 희석 주당순이익(EPS)은 0.02달러로 전년 동기(0.05달러)보다 낮아졌다.

리츠의 핵심 지표인 완전 희석 기준 주당 Core FFO는 0.20달러로 전년 동기(0.23달러)보다 낮았다. 1~9월 누적으로는 영업권 손상차손 1억 6611만 3000달러와 부동산 처분이익 1억 2349만 7000달러가 함께 반영된 가운데 보통주주 귀속 순손실 2150만 6000달러(주당 0.13달러)를 기록했다. 전년 같은 기간에는 2372만 4000달러의 순이익을 냈다.

전망대 부진과 임대 실적

엠파이어 스테이트 빌딩 전망대의 3분기 순영업이익(NOI)은 1560만 4000달러로 전년 동기(2652만 7000달러)보다 줄었다. 회사는 방문객 수가 계속 부진했다고 밝혔다. 2분기에 제시한 올해 전망대 NOI 5500만 달러 기준은 바꾸지 않았다.

임대차 해지 수수료를 제외한 동일 점포 부동산 현금 NOI는 전년 동기보다 0.5% 늘었다. 회사는 임차인 비용 상환 수입과 보험 회수금 증가를 주된 요인으로 들었고, 운영비 증가와 앞서 공시한 연방예금보험공사(FDIC) 임대 계약 만료에 따른 약 200만 달러의 매출 감소가 일부를 상쇄했다고 설명했다. FDIC 영향과 3분기 비경상 항목 120만 달러를 조정하면 증가율은 1.9%다.

3분기에는 상업용 임대 계약 27건, 총 18만 9477평방피트를 체결했으며 평균 계약 기간은 8.1년이었다. 이 가운데 오피스는 21건, 17만 608평방피트다. 기존 임대료 대비 새 현금 임대료의 변동률(임대 스프레드)은 신규와 갱신을 합한 오피스 기준 +9.9%로 21분기 연속 플러스를 이어갔다. 신규 오피스 15건은 +16.2%, 갱신 6건은 -4.5%였고 리테일 6건은 -13.9%였다.

9월 30일 기준 전체 상업용 포트폴리오의 임대율은 95.6%, 가동률은 92.3%로 6월 말(94.9%, 89.4%)보다 높아졌다. 이 수치는 분기 말 이후 매각한 1359 브로드웨이를 제외한 것이다.

자산 매각과 자사주 매입

회사는 분기 말 이후 1359 브로드웨이 매각을 2억 1750만 달러에 완료했다. 회사는 7월 말부터 매각 대금을 자사주 매입에 재투입하기 시작했으며 부채 상환에도 쓸 예정이라고 밝혔다. 2분기에 사들인 111 웨스트 33번가와 1400 브로드웨이의 하부 토지는 이번 매각에 대한 미국 세법 1031조 교환의 부분 대체자산으로 활용했다.

회사는 2분기 실적 컨퍼런스콜 이후 11월 2일까지 자사주 8580만 달러어치를 주당 가중평균 4.56달러에 매입했다. 이로써 2020년 3월 이후 누적 자사주 매입액은 약 3억 8770만 달러가 됐다. 9월 30일에는 보통주와 운영 파트너십 유닛(ESBA 포함)에 주당(유닛당) 0.035달러의 3분기 배당을 지급했다.

9월 30일 기준 유동성은 현금 8500만 달러와 회전신용한도 미사용분 5억 2000만 달러를 합한 6억 달러다. 총 차입금은 약 22억 달러, 가중평균 금리는 4.78%이며 순부채 대비 조정 EBITDA 비율은 6.7배다.

회사는 앞서 발표한 대로 3분기에 2032년 만기 2억 4500만 달러 규모의 무담보 지연인출 기한부 대출 계약을 마무리했다. 대출금은 2027년 1월 인출해 기존 부채 상환에 쓸 예정이며, 2029년 3월까지는 대응하지 않은 부채 만기가 없다고 밝혔다.

연간 Core FFO 전망 상향

회사는 올해 주당 Core FFO 전망치를 7월 제시한 0.75~0.79달러에서 0.77~0.80달러로 높였다. 이 전망에는 현재까지의 자사주 매입과 1359 브로드웨이 매각 등 자본시장 거래가 반영됐다. 임대차 해지 수수료를 제외한 동일 점포 부동산 현금 NOI 증가율 전망은 -1.5~+2.0%에서 +1.75~+2.25%로 올렸다. 회사는 주로 비경상 항목 덕분에 연초 이후 실적이 예상보다 높았던 점을 반영했다고 설명했다. 연말 상업용 가동률 전망은 90~92%로 유지했다.

엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트는 뉴욕시의 오피스, 리테일, 다가구 주거용 부동산을 소유·운영하는 부동산투자신탁(리츠)으로, 엠파이어 스테이트 빌딩과 전망대를 보유하고 있다. 11월 2일 기준 포트폴리오는 약 770만 평방피트의 상업용 공간과 주거용 부동산 3곳으로 구성돼 있다.

박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com