이노베이티브 인더스트리얼 프라퍼티스, 3분기 매출 6492만 달러... 주당 AFFO 1.96달러로 증가

미국 리츠(REITs) 기업 이노베이티브 인더스트리얼 프라퍼티스(Innovative Industrial Properties, Inc., NYSE:IIPR)가 2026년 3분기 매출 6492만 달러를 기록해 전년 동기 6468만 5000달러 대비 0.4% 증가했다고 2일(현지시간) 발표했다. 보통주 귀속 순이익은 2870만 8000달러(희석 주당 0.99달러)로 전년 동기 2828만 8000달러(주당 0.97달러)보다 1.5% 늘었다.

비GAAP 지표인 조정운영자금(AFFO)은 5477만 7000달러로 전년 동기 4834만 8000달러 대비 13.3% 증가했고, 희석 주당 AFFO는 1.96달러로 전년 동기 1.71달러보다 높아졌다. 정규화 운영자금(Normalized FFO)은 5023만 4000달러(주당 1.80달러)로 전년 동기 4515만 6000달러(주당 1.60달러)를 웃돌았다. 앨런 골드(Alan Gold) 상임의장은 주당 AFFO가 2분기보다 7% 늘었다고 밝혔다.

매출 증가는 3분기 중 임차인 보증금 적용에 따라 재확보한 부동산 관련 매출이 늘어난 데 따른 것으로, 2025년 3분기 이후 부동산 매각과 임대차 해지에 따른 임대료 감소가 일부를 상쇄했다. 회사는 3분기에 더 캐너비스트 컴퍼니(The Cannabist Company)와 패럴렐(Parallel)에 임대한 부동산에서 보증금 380만 달러를 적용했다. 전년 동기 적용액은 80만 달러였다.

이자 및 기타 수익은 1433만 1000달러로 전년 동기 441만 6000달러에서 990만 달러 늘었다. 아이큐에이치큐(IQHQ) 금융 투자 관련 이자·배당 수익 1040만 달러와 뉴욕주 퍼스(Perth) 부동산 매각 때 받은 판매자 금융 어음의 이자 수익이 반영됐다. 반면 이자비용은 1182만 달러로 전년 동기 452만 5000달러의 두 배를 넘었고, 영업이익은 2938만 4000달러로 전년 동기 2941만 4000달러와 비슷했다.

9개월 누적 매출은 1억 9723만 1000달러로 전년 동기 1억 9929만 8000달러보다 줄었고, 보통주 귀속 순이익은 9952만 8000달러(희석 주당 3.38달러)로 전년 동기 8373만 달러(주당 2.87달러)보다 늘었다. 누적 희석 주당 AFFO는 5.66달러로 전년 동기 5.35달러를 웃돌았다.

이사회는 9월 15일 3분기 배당금으로 보통주 주당 1.90달러(연환산 7.60달러)를 선언했으며, 9월 30일 기준 주주에게 10월 15일 지급했다.

아이큐에이치큐 대상 라이프사이언스 투자

회사는 9월 매사추세츠주 캠브리지의 라이프사이언스 캠퍼스 앨와이프 파크(Alewife Park)와 관련해 아이큐에이치큐 계열사에 2억 4500만 달러의 중순위 대출(Mezzanine Loan)을 약정하고 종결 시점에 약 1억 1100만 달러를 집행했다. 대출 기간 금리는 약 15.8%(하한 14.0%)로 예상되며, 만기는 2028년 2월이고 1년 연장 옵션이 있다. 남은 1억 3400만 달러는 일정 집행 조건에 따라 2027년 4분기까지 집행될 예정이다.

회사는 일정 조건에 따라 다른 대주로부터 같은 조건의 중순위 채권을 최대 1억 5500만 달러 추가 매입할 수 있는 옵션도 갖고 있다. 9월에는 아이큐에이치큐 시리즈 G 우선주 3000만 달러를 집행해, 9월 30일 기준 아이큐에이치큐 전략적 투자 누적 집행액은 3억 달러(회전신용한도 1억 달러, 시리즈 G 우선주 2억 달러)가 됐다.

임대차 해지와 계약위반 임차인 현황

3분기에 회사는 총 120만 제곱피트 규모의 임대차 16건을 해지하고 60만 4000제곱피트 규모의 임대차 6건을 새로 체결했다. 분기 말 이후에는 펜실베이니아주 색스턴(Saxton)의 27만 제곱피트 부동산에 대해 대마초 면허 이전 승인을 조건으로 신규 임대차를 맺었다. 10월에는 5월 매각한 뉴욕주 퍼스 부동산과 관련해 제공했던 판매자 금융 4900만 달러를 전액 상환받았다.

계약위반 임차인 5곳에서 3분기에 받은 임대료는 780만 달러, 적용한 보증금은 380만 달러로 합계 1160만 달러(주당 0.41달러)다. 2분기 합계는 1050만 달러(주당 0.35달러)였다. 회사는 9월 30일 기준 파마칸(PharmaCann)과의 임대차를 모두 해지했고, 8월에는 기존 파마칸 뉴욕 부동산에 대해 그로운 로그(Grown Rogue)와 신규 임대차를 맺었다. 패럴렐은 7월 플로리다주 부동산 2곳의 임대차를 위반했고, 회사는 8월 두 부동산을 재확보했다.

9월 30일 기준 포프런트(4Front)에 임대 중인 부동산 3곳은 연환산 계약 임대료의 7.1%를 차지한다. 회사는 일리노이주 25만 제곱피트 자산과 매사추세츠주 2개 자산(총 12만 4000제곱피트)에 대해 예비 신규 임차인과 잠정 합의했다. 면허 이전 승인 등 조건이 붙은 이 합의는 2026년 말 또는 2027년 초로 예상되는 재산관리(receivership) 절차 종료 시점에 발효될 예정이다.

회사는 9월 캐너비스트에 임대한 부동산 7곳을 재확보했으며, 9월 30일 기준 캐너비스트 임대 부동산은 12곳으로 연환산 계약 임대료의 1.5%다. 배틀 그린(Battle Green)은 9월 회사 동의를 받아 임대차를 바이레오(Vireo) 계열사에 양도했고, 회사는 임대 조건을 수정했으며 바이레오 그로스(Vireo Growth Inc.)가 임대차 보증을 섰다.

재무 구조와 우선주 자금 조달

9월 30일 기준 총자산에 감가상각누계액을 더한 총자산 총액(gross assets)은 30억 달러로, 이 대비 순부채 비율은 18.7%다. 재무상태표상 총자산은 26억 5071만 5000달러, 순부채는 5억 6920만 9000달러이며 조정 EBITDA 대비 순부채 배율은 2.1배다. 유동성은 현금 및 현금성 자산 1억 4235만 2000달러로 구성된다.

분기 말 이후 회사는 연 9.25% 시리즈 B 누적 상환 우선주 216만 7500주(인수단 초과배정옵션 일부 행사분 16만 7500주 포함)를 주당 25.00달러에 인수 방식으로 공모해 비용 차감 전 5420만 달러를 조달했다. 또 8750만 달러 규모 회전신용한도의 만기를 90일 연장해 2027년 1월 21일로 늦췄다.

이노베이티브 인더스트리얼 프라퍼티스는 주정부 면허를 받은 대마초 사업자에게 특화 부동산을 임대하고 라이프사이언스 산업에 금융 투자를 하는 자체 관리형 리츠다. 본사는 유타주 파크시티에 있다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com