허드슨 퍼시픽 프라퍼티스, 3분기 순손실 2억 1806만 달러…연간 Core FFO 전망 상향

미국 서부 연안 오피스·스튜디오 리츠인 허드슨 퍼시픽 프라퍼티스(Hudson Pacific Properties, Inc., NYSE: HPP)가 5일(현지시간) 2026년 3분기 실적을 발표했다. 비현금 손상차손과 오피스 자산 매각 손실로 지배주주 귀속 순손실이 커졌지만, 리츠의 핵심 수익 지표인 주당 핵심 운영자금(Core FFO)은 전년 동기보다 약 8% 늘었고 회사는 연간 전망치를 올렸다.

3분기 총매출은 1억 8089만 달러로 전년 동기 1억 8662만 달러보다 줄었다. 회사는 자산 매각이 주된 감소 요인이었고 오피스 점유율 개선과 스튜디오 제작 활동 증가가 일부를 상쇄했다고 설명했다. 일반관리비는 비용 절감 노력에 힘입어 1370만 달러에서 1230만 달러로 줄었다.

지배주주 귀속 순손실은 2억 1806만 달러(주당 3.38달러)로 전년 동기 1억 3647만 달러(주당 2.12달러)보다 커졌다. 이번 분기에 손상차손 1억 4782만 5000달러와 부동산 매각 손실 2028만 4000달러가 반영됐다. 전년 동기에 있던 부동산 법인 연결 제외 손실 7790만 7000달러가 이번 분기에는 없어 손실 확대 폭을 일부 상쇄했다.

비일반회계기준(non-GAAP) 지표인 Core FFO는 1859만 달러(주당 0.28달러)로 전년 동기 1666만 달러(주당 0.26달러)보다 늘었다. 회사는 동일 점포 순영업이익 개선과 비핵심 사업인 퀵소트(Quixote) 철수에 따른 비부동산 감가상각비 감소를 증가 요인으로 꼽았다. FFO는 2142만 달러(주당 0.33달러)로 전년 동기 1462만 달러(주당 0.22달러)보다 늘었다.

반면 조정 운영자금(AFFO)은 마이너스 509만 4000달러(주당 마이너스 0.08달러)로 전년 동기 1232만 6000달러(주당 0.19달러)에서 마이너스로 돌아섰다. 회사는 임대 확대에 따른 자본적 지출 증가를 주된 원인으로 들었다. 동일 점포 현금 순영업이익(Same-store cash NOI)은 8520만 달러로 전년 동기 7870만 달러보다 8.3% 늘었다.

오피스 점유율 5분기 연속 상승

오피스 부문에서는 3분기에 74건, 53만 3708제곱피트 규모의 임대 계약을 맺었다(신규 49%, 갱신 51%). 팔로알토 클록타워 스퀘어에서는 리비안 앤 폭스바겐 그룹 테크놀로지스(Rivian and Volkswagen Group Technologies)와 2033년까지 6만 5000제곱피트 규모의 갱신·확장 계약을 체결했다. 신규·갱신 계약의 GAAP 임대료와 현금 임대료는 같은 공간의 이전 계약보다 각각 6.0%, 0.4% 올랐다.

가동 중인 오피스 포트폴리오 점유율은 85.6%로 직전 분기보다 3.1%포인트 올라 5분기 연속 상승했고, 임대율은 86.1%로 3.3%포인트 높아졌다. 자산 매각 효과와, 재임대에 필요한 내진 공사로 가동 포트폴리오에서 뺀 포스 앤 트랙션(Fourth & Traction) 효과를 제외하면 점유율과 임대율은 각각 0.8%포인트, 1.0%포인트 올랐다.

스튜디오 부문에서는 할리우드 스튜디오 스테이지 임대율이 95.0%를 유지했고, 선셋 피어 94 스튜디오(Sunset Pier 94 Studios)는 직전 분기보다 3.7%포인트 오른 82.2%를 기록했다. 가동 스튜디오 스테이지 임대율은 최근 3개월 기준 74.7%로 직전 분기와 같은 수준이었고, 최근 12개월 기준으로는 75.1%였다.

빅터 콜먼(Victor Coleman) 최고경영자(CEO) 겸 회장은 "올해 누적 오피스 임대 계약이 240만 제곱피트로 지난해 같은 기간보다 40% 늘었다"며 "임대 파이프라인은 200만 제곱피트를 웃돌고 이 가운데 100만 제곱피트 이상이 진전된 단계로 1년 전의 두 배 가까운 수준"이라고 말했다. 그는 이런 파이프라인이 2027년까지 이익 성장을 이어갈 발판이 될 것이라고 덧붙였다.

자산 매각과 선순위채 환매

회사는 3분기에 노스 산호세의 2001 게이트웨이와 샌프란시스코의 875 하워드·899 하워드를 총 9050만 달러에 팔았다. 순매각대금은 분기 이후 진행한 선순위채 환매 자금의 일부로 썼다. 분기 이후에는 노스 산호세의 스카이포트 플라자를 7550만 달러에 매각해 순매각대금으로 무담보 회전신용한도 차입금을 갚았고, 샌프란시스코 901 마켓의 오피스 약 16만 4000제곱피트를 기존 1층 상가 위 주거 136가구로 바꾸는 인허가도 받았다.

분기 이후에는 2027년·2028년 만기 선순위채 2억 달러를 액면가보다 낮은 가격에 환매했다. 환매 자금은 최근 자산 매각대금을 포함한 보유 현금과 무담보 회전신용한도 차입으로 마련했다. 합작 파트너와 함께 11억 달러 규모의 할리우드 미디어 포트폴리오 상업용부동산저당증권(CMBS) 대출 만기를 원금 상환 없이 2027년 11월로 연장했으며, 가산금리는 그대로 두고 SOFR은 3.50%로 고정했다.

9월 30일 기준 총유동성은 9억 5580만 달러로, 비제한 현금 및 현금성 자산 1억 6053만 달러와 무담보 회전신용한도 7억 9530만 달러(전액 사용 가능)로 이뤄졌다. 선순위채 환매와 스카이포트 플라자·비핵심 퀵소트 자산 매각을 반영한 프로포마 기준 총유동성은 8억 4040만 달러로, 현금 7510만 달러와 회전신용한도 사용 가능액 7억 6530만 달러다.

같은 프로포마 기준 HPP 지분 부채는 27억 달러로 1년 전보다 4억 2500만 달러(14%) 줄었다. 9월 30일 기준 HPP 지분 비감가 장부가 대비 순부채 비율은 32.1%이며, 부채 전액이 고정금리이거나 금리 상한이 걸려 있고 가중평균 금리는 4.9%다.

연간 Core FFO 전망 상향

회사는 2026년 연간 주당 Core FFO 전망치를 기존 1.12~1.20달러에서 1.15~1.21달러로 올리고 범위를 좁혔다. 평균 가동 오피스 점유율 가정은 82.0~84.0%, 동일 점포 현금 순영업이익 증가율 가정은 0~1%로 제시했다. 회사는 두 지표의 개선이 사실상 875 하워드·스카이포트 플라자 매각과 포스 앤 트랙션의 일시 제외에 따른 것이며, 이 변화가 없었다면 기존 전망을 유지했을 것이라고 밝혔다.

분기 이후 3만 8000제곱피트 임대 계약이 만료된 와일 갓셜 앤 맨지스(Weil, Gotshal & Manges)는 연환산 기본임대료에서 차지하는 비중이 0.9%로 낮아져 15대 오피스 임차인 가운데 14위가 된다. 회사는 이 임차인이 임대료 지급을 중단할 것이라는 징후는 없지만 보수적으로 연말까지의 임대료를 전망에서 뺐다고 설명했다.

허드슨 퍼시픽 프라퍼티스는 샌프란시스코 베이 에어리어, 로스앤젤레스, 시애틀, 밴쿠버 등 미국 서부 연안 관문 시장에서 오피스 부동산을 보유·운영·개발하고, 로스앤젤레스와 뉴욕에서 스튜디오 사업을 운영하는 리츠다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com