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9월부터 50bp 추가 상승…오스틴 입주율 66.6%, 상반기 임차인 유지율 59.5%
브랜디와인 리얼티 트러스트(Brandywine Realty Trust, NYSE:BDN)가 제출한 2026년 2분기 분기보고서(10-Q)에는 신용등급 강등이 이자 부담으로 이어지는 경로가 담겼다. 2026년 1분기 S&P 글로벌 레이팅스가 이 회사의 선순위 무담보 신용등급을 BB+에서 BB-로 내렸고, 그 결과 2028년 만기 보증채권의 금리가 50bp 올라 2026년 9월부터 8.80%가 적용된다. 6월 30일 기준 이 채권의 원금 잔액은 3억 5,000만 달러다.
이 채권은 발행 당시 표면금리가 7.55%였다. 무디스와 S&P 중 한 곳이라도 등급을 내리면 금리가 25bp씩 조정되는 조항이 붙어 있어, 2023년 3분기 무디스의 Baa3→Ba1 강등으로 7.80%, 2024년 3월 S&P의 BBB-→BB+ 강등으로 8.05%, 2024년 4월 무디스의 Ba1→Ba2 강등으로 8.30%까지 올랐다. 이번이 네 번째 인상이며 인상 폭도 처음으로 50bp다.
현재 등급은 무디스 Ba2에 전망 '안정적', S&P BB-에 전망 '부정적'이다. 회사는 등급이 더 내려가면 무담보 채권시장 접근성이 제한되고 무담보 신용공여와 무담보 기간대출의 금리가 오를 수 있다고 밝혔다. 6월 30일 기준 총 차입금은 26억 1,700만 6,000달러로 전년 말 25억 5,686만 2,000달러에서 늘었다. 6억 달러 규모 무담보 신용한도는 전년 말 잔액이 없었지만 6월 30일에는 1억 4,900만 달러를 끌어 쓴 상태였다.
이자 부담은 이미 손익에 반영됐다. 상반기 이자비용은 8,282만 달러로 전년 동기 6,419만 달러에서 약 1,860만 달러 늘었다. 회사는 8.875% 2029년 만기 채권 1억 5,000만 달러 추가 발행, 6.125% 2031년 만기 채권 3억 달러 발행, 5,050만 달러 규모 C-PACE 대출, 3025 JFK 연결로 넘어온 1억 7,800만 달러 건설대출, 자본화이자 감소를 원인으로 열거했다.
상반기 순손실은 8,033만 9,000달러로 희석주당 0.46달러 손실이다. 2분기 순손실은 3,153만 5,000달러, 희석주당 0.18달러 손실이다. 상반기 총매출은 2억 5,592만 4,000달러로 전년 동기 2억 4,208만 7,000달러에서 늘었지만 이자비용과 감가상각비 증가가 이를 상쇄했다. 상반기 운영자금(FFO)은 4,358만 6,000달러로 전년 동기 5,077만 5,000달러에서 감소했다.
상반기 손상차손은 1,190만 9,000달러로 자산 3건에서 발생했다. 이 가운데 2건은 기타 부문, 1건은 펜실베이니아 교외 부문 자산이며 2분기에는 손상 인식이 없었다. 전년 상반기 손상차손 6,336만 9,000달러가 전액 텍사스주 오스틴 부문 자산에서 나왔던 것과는 대조적이다. 상반기 부동산 운영비용은 6,489만 1,000달러에서 7,709만 4,000달러로 늘었다.
상반기 핵심자산 입주율은 지역별로 갈렸다. 필라델피아 도심은 93.5%에서 95.2%로, 펜실베이니아 교외는 87.8%에서 89.9%로, 기타 지역은 88.7%에서 94.4%로 각각 올랐지만 오스틴만 77.7%에서 66.6%로 떨어졌다. 전체 핵심자산 입주율은 89.1%로 전년 동기 88.6%보다 높았으나, 핵심자산 총 임대가능면적은 1,128만 9,339제곱피트에서 1,078만 5,488제곱피트로 줄었다.
임차인 유지율은 상반기 기준 59.5%로 전년 동기 65.4%에서 낮아졌다. 2분기만 떼어 보면 85.4%로 전년 동기 81.9%보다 높았다. 상반기 신규·확장 임대 면적은 34만 4,794제곱피트로 전년 18만 7,318제곱피트에서 늘었지만, 갱신 임대 면적은 44만 1,955제곱피트에서 13만 6,831제곱피트로 크게 줄었다. 상반기 순흡수면적은 4만 9,274제곱피트 플러스로 돌아섰다.
임차인을 붙잡는 비용도 뛰었다. 2분기 제곱피트당 임대수수료는 3.14달러에서 5.61달러로, 임차인 인테리어 비용은 3.86달러에서 16.72달러로 늘었다. 평균 연임대료 대비 연환산 자본비용 비율은 4.1%에서 12.9%로 올라갔다. 같은 기간 갱신 임대료 변동률은 마이너스 0.5%로 전년 동기 1.7% 상승에서 방향이 바뀌었고, 제곱피트당 평균 연임대료는 45.41달러에서 37.28달러로 낮아졌다.
자사주 매입은 상반기 70만 주, 주당 평균 3.10달러, 총 220만 달러 규모였고 2분기에는 한 주도 사들이지 않았다. 6월 30일 기준 1억 5,000만 달러 프로그램의 잔여 한도는 8,070만 달러다. 차입 원금은 무담보가 24억 7,761만 달러, 담보부가 1억 4,732만 4,000달러이며, 회사는 6월 30일 기준 모든 채무약정과 의무를 준수했다고 밝혔다.
배당과 자금 조달 조건에도 변화가 있었다. 회사는 2025년 9월 26일 무담보 신용한도 계약을 고쳐, 2026년 4월 1일 이후 종료되는 연속 4개 분기 기준 배당·분배 총액을 해당 기간 FFO의 95%와 REIT 자격 유지에 필요한 최소 금액 가운데 큰 쪽을 넘지 않도록 제한했다. 직전 기준은 FFO의 100%였다. 6월 24일 조달한 9,000만 달러 아비라 담보 기간대출은 SOFR에 1.85%를 더한 금리로, 2033년 6월 만기까지 연 5.81% 고정 스와프됐다.
브랜디와인 리얼티 트러스트는 오피스와 복합용도 자산의 취득·개발·재개발·소유·관리·운영을 담당하는 자기관리형 부동산투자신탁(REIT)이다. 6월 30일 기준 오피스 52곳과 복합용도 5곳, 개발·재개발 2곳 등 59개 자산 약 1,150만 제곱피트를 연결 기준으로 보유하고 있으며 개발용 토지 106.5에이커도 갖고 있다. 자산은 주로 필라델피아와 오스틴, 워싱턴DC, 남부 뉴저지, 윌밍턴 일대에 자리한다.
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