엠파이어 스테이트 리얼티 OP ES, 2분기 순손실 적자 전환... 연간 전망치 하향 조정

엠파이어 스테이트 리얼티 OP ES(EMPIRE STATE REALTY OP LIM PARTNER, AMEX:ESBA)는 2026년 7월 29일(현지시간) 2026년 2분기 실적을 발표했다. 회사는 이번 분기에 매출 1억 9689만 9000달러를 기록했으나, 3955만 4000달러의 당기순손실을 내며 적자 전환했다. 희석 주당순손실은 0.15달러이며, 코어 FFO(Core Funds From Operations)는 주당 0.21달러로 집계됐다. 이와 함께 회사는 연간 코어 FFO 전망치를 하향 조정했다고 밝혔다.

영업권 손상차손 반영으로 적자 전환

회사의 2분기 총 매출은 1억 9689만 9000달러로 전년 동기(1억 9125만 달러) 대비 소폭 증가했다. 그러나 당기순손실 3955만 4000달러를 기록하며 전년 동기(1138만 5000달러 순이익) 대비 적자로 돌아섰다. 이번 적자 전환은 전망대(Observatory) 사업 부문과 관련해 발생한 1억 6611만 3000달러의 비현금성 영업권 손상차손(goodwill impairment charge)이 반영된 결과다.

여기에 일반관리비에 포함된 일회성 퇴직 비용 553만 6000달러도 실적에 부정적 영향을 미쳤다. 다만 250 West 57th Street 자산 매각으로 발생한 1억 2462만 2000달러의 처분이익이 반영되면서 손실 폭을 일부 상쇄했다. 일회성 요인을 제외한 코어 FFO는 총 5713만 4000달러(주당 0.21달러)로, 전년 동기 5921만 3000달러(주당 0.22달러) 대비 소폭 감소했다.

상업용 포트폴리오 임대율 94.9% 기록

임대 및 운영 측면에서 회사는 안정적인 지표를 유지했다. 2026년 6월 30일 기준 상업용 포트폴리오의 임대율은 94.9%, 점유율은 89.4%를 기록했다. 2분기 동안 회사는 총 21건, 38만 1799평방피트 규모의 상업용 임대 계약을 체결했다. 이 중 사무실 임대는 17건(36만 3968평방피트), 리테일 임대는 4건(1만 7831평방피트)이다. 사무실 포트폴리오의 혼합 임대 스프레드는 +17.8%를 기록하며 20분기 연속 플러스 성장을 이어갔다.

동일 점포 기준(Same-Store) 부동산 현금 순영업소득(NOI)은 임대 해지 수수료를 제외하고 전년 동기 대비 3.3% 증가했다. 이는 이전 기간과 관련된 약 400만 달러의 일회성 부동산세 감면액 수취에 따른 것이다. 이 일회성 요인을 제외한 동일 점포 현금 NOI는 운영 비용 및 무상 임대 증가 등으로 인해 전년 동기 대비 3.2% 감소했다. 한편, 엠파이어 스테이트 빌딩 전망대는 국제 관광객 감소와 패스 프로그램 채널의 약세 영향이 지속되며 1243만 달러의 NOI를 기록했다.

자산 매각 및 토지 인수로 포트폴리오 재편

회사는 자산 매각과 인수를 통한 포트폴리오 재편도 완료했다. 회사는 250 West 57th Street 자산을 2억 7500만 달러에 매각 완료했다. 이 거래에는 매수자가 1억 8000만 달러의 모기지 부채를 인수하는 조건이 포함됐다. 이번 매각을 통해 확보된 자본은 세금 발생 없이 2025년 12월에 인수한 130 Mercer Street 자산으로 재순환됐다.

또한 회사는 111 West 33rd Street와 1400 Broadway 자산의 하부 토지를 총 1억 1000만 달러에 인수 완료했다. 해당 토지들의 잔여 지상권 임대 기간은 각각 약 51년과 38년이었다. 2026년 6월 30일 기준 회사의 총 유동성은 약 5억 달러(현금 8600만 달러, 회전 신용한도 사용 가능액 4억 4500만 달러) 수준이다. 총 부채는 약 22억 달러이며 가중평균 금리는 4.70%다. 분기 말 이후 회사는 2032년 만기 예정인 2억 4500만 달러 규모의 무담보 지연 인출 기간대출 계약을 체결했으며, 대출금은 2027년 1월에 인출되어 기존 부채 상환에 사용될 예정이다.

연간 코어 FFO 가이드라인 하향 조정

회사는 불확실한 영업 환경과 전망대 부문의 단기 실적 가시성 제한을 반영해 2026년 연간 코어 FFO 가이드라인을 하향 조정했다. 2026년 7월 기준 조정된 연간 코어 FFO 전망치는 주당 0.75~0.79달러로, 지난 2026년 2월에 제시했던 주당 0.85~0.89달러에서 낮아졌다. 이는 연간 전망대 NOI 가정을 기존 8700만~9200만 달러에서 5500만 달러로 하향 조정한 데 따른 것이다.

엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트(Empire State Realty Trust, Inc.)는 뉴욕시 중심의 부동산투자신탁(REIT)으로, 사무실, 리테일 및 다가구 공동주택 자산을 보유 및 운영하고 있으며 대표 자산인 엠파이어 스테이트 빌딩과 전망대를 운영 중이다.

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