브라이트스파이어, 부실등급 대출 전액 정리… 대손충당금은 3.27%로 오히려 상승

브라이트스파이어 캐피털(BRIGHTSPIRE CAPITAL INC, NYSE:BRSP)이 2026년 2분기 분기보고서(10-Q)에서 부실 등급 대출을 전액 정리한 반면 대손충당금은 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 지난 28일 발표한 2분기 실적에 이은 후속 공시다. 2025년 말 1억 5366만 7000달러였던 리스크 등급 5(손상·손실 가능) 대출은 6월 30일 기준 전액 소멸했지만, 일반 대손충당금은 대출 약정총액의 3.27%로 3월 말 3.06%보다 높아졌다.

6월 30일 기준 투자목적 보유 대출·우선주 투자는 106건 28억 9366만 3000달러로 2025년 말 26억 7831만 5000달러보다 늘었다. 이 가운데 등급 3(중위험)이 100건 27억 5776만 1000달러로 95.3%, 등급 4(고위험·손실 가능성)가 6건 1억 3590만 2000달러로 4.7%였다. 가중평균 리스크 등급은 3.0으로 3월 말 3.1에서 개선됐다. 2분기 중 등급 5였던 멀티패밀리 대출 3건이 상환됐고, 멀티패밀리 1건과 오피스 1건은 등급 3에서 4로 하향 조정됐다.

반면 대손충당금 잔액은 2025년 말 8740만 1000달러에서 6월 30일 9865만 8000달러로 늘었다. 일반 충당금만 보면 3월 말 8720만 달러에서 6월 말 9970만 달러로 1250만 달러 증가했다. 회사는 증가 원인으로 거시경제 전망과 일부 멀티패밀리·오피스 대출에 적용한 개별 투입값을 들었다. 2분기 중 멀티패밀리 3건에 100만 달러의 개별 충당금을 설정했으나 상환과 동시에 전액 상각해 6월 30일 기준 개별 충당금은 없다.

연체·비발생 대출 현황

연체 구간별로는 6월 30일 기준 정상 또는 30일 미만이 28억 2191만 8000달러, 30~59일 연체가 5664만 달러, 90일 이상 연체가 1510만 5000달러였다. 30~59일 연체는 만기·지급 디폴트 상태였던 멀티패밀리 시니어 대출 1건으로, 7월에 만기가 2026년 12월로 연장되면서 이자가 정상 납입됐다. 90일 이상 연체는 2024년 4월 1일 비발생으로 전환된 오피스 메자닌 대출 1건이다.

2025년 말 90일 이상 연체는 3669만 2000달러로 2025년 9월 9일 비발생 전환된 산업용 시니어 대출 2200만 달러와 오피스 메자닌 1470만 달러였으며, 산업용 대출은 이후 해소됐다. 회사는 6월 30일 기준 오피스 메자닌 1건을 제외한 모든 대출이 정상 이행 중이라고 밝혔다.

상반기 중 회사는 리테일 부동산 5개 자산을 교차담보로 하는 모기지 채무에 대해 디폴트 통지를 받았다. 4월에는 인디애나주 리테일 자산 1건에 관리인이 선임돼 자산·부채를 연결 대상에서 제외했고 240만 달러의 영업용 부동산 손상을 인식했다. 일리노이주 리테일 자산 1건도 6월 30일 이후 관리인이 선임돼 2분기에 310만 달러의 손상을 반영했다.

회사는 채권자가 구제수단을 계속 행사할 것으로 보고 남은 리테일 자산 3곳에 대한 지배력도 상실할 것으로 예상했다. 이 3곳의 합산 장부가는 1110만 달러, 모기지 채무 미상환 원금은 2530만 달러다. 상반기 영업용 부동산 손상은 리테일 2건 550만 달러와 매각예정 멀티패밀리 1건 380만 달러를 합쳐 총 930만 달러였다.

증권화·차입 구조 재편

회사는 2026년 2월 완전자회사를 통해 9억 5500만 달러 규모의 증권화(BRSP 2026-FL3)를 실행하고 투자적격 채권 8억 3320만 달러를 매각했다. 6개월 램프업 기간에 배정된 미사용 자금 9830만 달러는 6월 30일 기준 전액 소진됐으며, 30개월 재투자 기능이 부여돼 있다. 6월 30일 기준 어드밴스율은 87.3%, 가중평균 조달비용은 기간 SOFR에 1.69%를 더한 수준(거래비용 제외)이고 담보는 시니어 대출 32건이다.

앞서 2월 19일에는 BRSP 2021-FL1의 미상환 증권을 3억 1070만 달러에 상환했다. 이 기구가 보유했던 시니어 대출 17건(미상환 원금 4억 4080만 달러)은 신규 증권 발행으로 리파이낸싱됐다. 이에 따라 증권화 채권 잔액은 2025년 말 9억 7708만 2000달러에서 6월 30일 14억 785만 달러로 늘었다.

환매조건부(repo) 시설은 5개 은행과 맺은 총 23억 5000만 달러 한도에 잔액 8억 5622만 5000달러다. 은행별로는 1번 은행이 한도 6억 달러·잔액 3억 922만 7000달러(SOFR+2.26%), 3번 은행이 5억 달러·2억 3083만 9000달러(SOFR+1.74%), 4번 은행이 4억 달러·1억 7514만 3000달러(SOFR+1.49%), 5번 은행이 2억 5000만 달러·1억 4101만 6000달러(SOFR+2.00%)이며 2번 은행 6억 달러는 미인출 상태다.

회사는 상반기와 7월 28일까지 이 repo 시설에서 마진콜을 받지 않았다고 밝혔다. 다만 향후 준수 문제와 마진콜 위험을 줄이기 위해 유형순자산 약정 등 일부 조건을 조정하고 특정 담보의 어드밴스율을 낮추는 등 계약을 변경해 왔다고 설명했다. 1번 은행 시설의 만기는 2028년 10월로 연장했다.

JP모건체이스가 주간사인 리볼빙 신용시설은 한도 1억 2000만 달러 가운데 7000만 달러를 인출한 상태로 금리는 기간 SOFR에 2.25%를 더한 수준이다. 만기는 2028년 12월 8일이며 대주단 동의를 얻으면 한도를 1억 8000만 달러까지 늘릴 수 있다. 재무약정으로는 최소 연결 유형순자산을 9억 달러에 2025년 12월 9일 이후 보통주 발행 순현금유입액의 70%를 더한 금액 이상으로 유지할 것과 이자보상배율 3.00배 이상, 연결총부채/총자산 0.80배 이하 등이 걸려 있으며 6월 30일 기준 모두 준수했다.

부채비율은 6월 30일 기준 3.1배로 2025년 말 2.6배에서 높아졌다. 이 비율은 연결 담보부채에서 현금성자산 6820만 달러를 뺀 금액을 총자본으로 나눈 값이다. 부동산 감가상각누계액 영향을 제외하고 비GAAP 손상을 반영하면 2.7배로 2025년 말 2.3배보다 상승했다.

멀티패밀리 69.6%·서부와 남서부 편중

담보 부동산 유형별로는 멀티패밀리가 78건 20억 1407만 3000달러로 69.6%를 차지했고 오피스가 19건 5억 8105만 9000달러로 20.1%였다. 이어 복합용도 등 기타가 6건 2억 2261만 7000달러로 7.7%, 산업용이 2건 5145만 6000달러로 1.8%, 호텔이 1건 2445만 8000달러로 0.8%였다.

지역별로는 남서부가 46건 10억 4720만 9000달러로 건수가 가장 많았고, 서부가 35건 10억 5229만 9000달러로 금액 비중 36.4%로 가장 컸다. 남서부는 36.2%, 북동부는 9건 3억 4185만 5000달러로 11.8%, 남동부는 12건 3억 2184만 달러로 11.1%, 중서부는 4건 1억 3046만 달러로 4.5%였다.

매각예정 부동산은 2억 4841만 8000달러로 새로 계상됐다. 장부가 2억 2310만 달러인 산업용 포트폴리오 1건과 2530만 달러인 멀티패밀리 1건이며 두 자산 모두 매매계약이 체결돼 3분기 중 종결이 예상된다. 이 여파로 부동산 순액은 2025년 말 6억 7977만 9000달러에서 4억 5033만 8000달러로 줄었고, 총자산은 35억 6483만 달러에서 37억 4773만 3000달러로 늘었다.

자사주 매입은 이사회가 4월에 승인한 5000만 달러 한도 프로그램에 따라 2027년 4월 30일까지 진행된다. 2분기 중 클래스 A 보통주 360만 주를 주당 평균 5.47달러에 총 1950만 달러 규모로 매입했으며 6월 30일 기준 잔여 한도는 3050만 달러다. 7월 28일까지 누적 매입 규모는 380만 주·2100만 달러다. 6월 30일 매입한 20만 주(주당 평균 5.40달러, 140만 달러)는 결제일 기준으로 7월 재무제표에 반영된다.

신규 실행 측면에서는 2분기와 7월 28일까지 시니어 모기지 13건을 총 약정 4억 3570만 달러 규모로 실행했고, 8건에서 상환대금 1억 5070만 달러를 회수했다. 등급 5 대출 3건과 관련해 회수한 상환대금은 9750만 달러다. 7월 28일 기준 감시대상(등급 4·5) 대출은 등급 4 네 건에 장부가 1억 3590만 달러로 좁혀졌다.

6월 30일 이후에는 시니어 모기지 3건을 총 약정 1억 1690만 달러 규모로 추가 실행했다. 7월에는 텍사스주 포트워스 멀티패밀리 자산에 대한 매매계약을 체결했으며 총 수취대금은 3250만 달러로 예상된다. 상반기 현금흐름은 영업활동에서 4034만 1000달러 유입(전년 동기 2792만 7000달러), 투자활동에서 2억 4731만 5000달러 유출, 재무활동에서 2억 285만 9000달러 유입이었다.

브라이트스파이어 캐피털은 2017년 8월 23일 메릴랜드주에서 설립된 자체 관리형 상업용 부동산 신용 리츠로, 뉴욕과 로스앤젤레스에 주요 사무소를 두고 있다. 제1순위 저당 대출을 핵심 전략으로 하며 메자닌 대출과 우선주 투자도 선별적으로 취급한다. 2018년 과세연도부터 미국 연방 소득세 목적상 리츠로 과세되고 있다.

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