VICI, 임차인 Ba2 등급 48억 달러 반년 만에 소멸… 대손충당금 19억 달러로 사상 최대

VICI 프로퍼티스(VICI Properties Inc., NYSE:VICI)의 2026년 2분기 분기보고서(10-Q)에서 임차인 신용등급 구성이 반년 만에 크게 나빠진 것으로 확인됐다. 앞서 발표한 2분기 실적에 이은 후속 공시다. 2025년 말 48억 7400만 달러였던 Ba2 등급 자산은 6월 30일 기준 전액 사라진 반면 B2 등급은 4억 4969만 달러에서 60억 6510만 달러로 13.5배 늘었다.

회사는 리스 계약을 선순위 담보부채와 유사한 신용 성격으로 보고 보증인의 선순위 담보채 신용등급을 분기마다 검토해 자산에 등급을 부여한다. 6월 30일 기준 상각후원가 총액 495억 1301만 달러의 등급별 구성은 Ba3가 332억 3958만 달러로 가장 크고 B2 60억 6510만 달러, B1 33억 4730만 달러, B3 27억 7911만 달러, Caa1 7억 3910만 달러, 등급 미부여 33억 4283만 달러 순이다.

2025년 말과 비교하면 Ba2 48억 7400만 달러가 통째로 없어지고 B2가 그만큼 불어난 구조다. 두 시점 모두 해당 금액이 2022년 실행분 열에 잡혀 있어 같은 자산이 두 단계 아래로 강등된 것으로 읽힌다. B3도 14억 8387만 달러에서 27억 7911만 달러로 1.9배 늘었다. 반면 Ba3는 337억 4856만 달러에서 332억 3958만 달러로 소폭 줄었다.

2분기 충당금 2억 7110만 달러 증가

대손충당금(CECL) 잔액은 3월 말 16억 5609만 달러에서 6월 말 19억 2582만 달러로 늘어 사상 최대가 됐다. 2025년 말 17억 7575만 달러와 비교해도 상반기에만 1억 5230만 달러 증가했다. 전년 동기 잔액은 16억 4324만 달러였다.

회사는 2분기 증가액 2억 7110만 달러의 원인을 세 가지로 제시했다. 게임호스트 포트폴리오와 골든 포트폴리오 인수를 완료하면서 인식한 초기 충당금 7260만 달러, 임차인 한 곳이 기존 추정보다 낮은 신용등급의 신규 선순위 담보채를 발행하면서 장기 부도확률(PD) 추정치를 올린 것, 그리고 해당 분기 거시경제 전망 악화다. 임차인들의 주가 상승이 증가분을 일부 상쇄했다.

미실행 약정에 대한 충당금도 3.6배가 됐다. 6월 30일 기준 2290만 달러로 2025년 말 640만 달러에서 늘었으며 기타부채로 계상됐다. 대출 포트폴리오에서는 담보 자산의 영업난을 이유로 1건의 금리를 낮추고 최초 만기를 연장하는 조건 변경이 있었으며, 이 대출의 미상환 원금은 9000만 달러로 대출 포트폴리오의 3.0%다. 별도로 고급 골프리조트 개발을 담보로 한 선순위 대출 1건(미상환 원금 8070만 달러)은 비발생(non-accrual) 상태다.

원 베벌리힐스 15억 달러 약정

신규 투자 약정 규모도 크게 늘었다. 대출·증권 관련 미래 펀딩 약정은 11억 8107만 달러로 2025년 말 6억 2350만 달러의 1.9배가 됐고 가중평균 금리는 9.4%다. 이 가운데 메자닌·우선주 약정만 8억 9627만 달러다.

원 베벌리힐스(One Beverly Hills) 건에는 총 15억 달러를 약정했고 거래 종결 시 6억 5000만 달러를 보유 현금으로 즉시 집행했다. 상각후원가 기준 관련 투자 총액은 30억 3042만 달러다.

골든 엔터테인먼트 인수는 총 이전대가가 11억 4870만 달러로 확정됐다. 보통주 2430만 주를 종가 29.20달러로 환산한 7억 947만 달러에 채무 상환 4억 2600만 달러와 거래비용 1323만 달러를 더한 금액이다. 회사는 인수와 동시에 골든의 미상환 채무 4억 2600만 달러를 전액 상환하고 신용약정을 종료했다. 마스터리스는 초기 연 임대료 8700만 달러, 초기 기간 30년에 5년 갱신 옵션 4회이며 3년차부터 연 2.0%씩 오르는 구조다.

캐나다 PURE 마스터리스는 연 임대료가 1610만 캐나다달러(1130만 미국달러) 올랐고 초기 잔여 기간이 25년으로 재설정됐다. 갱신 옵션은 5년 4회, 인상률은 캐나다 소비자물가에 연동하되 2.5%를 상한으로 한다.

9월·12월 만기 18억 달러

차입 구조에서는 하반기 만기 부담이 확인된다. 총 부채 172억 달러 가운데 9월 1일 5억 달러, 12월 1일 12억 5000만 달러가 만기 도래하고 2027년 2월에도 7억 5000만 달러씩 두 건이 돌아온다. 회사는 9월과 12월 만기 무담보채 리파이낸싱에 대비해 명목금액 6억 달러 규모의 선도개시 금리스왑 12건을 체결해 뒀다.

리볼빙 신용시설에서는 3억 5000만 캐나다달러와 1650만 파운드를 인출한 상태이며 이를 순투자헤지로 지정해 2분기에 220만 달러의 미실현이익을 인식했다. 스왑을 반영한 가중평균 이자율은 4.464%, 계약상 이자율은 4.60%다. 유동성은 현금 2억 8806만 달러에 리볼버 여력 22억 3158만 달러를 더한 25억 1964만 달러이며 현금은 2025년 말 5억 6348만 달러에서 반토막 났다.

임차인 집중도는 소폭 완화됐다. MGM 관련 임대 매출 비중은 37%로 전년 38%에서, 시저스는 35%로 36%에서 낮아졌다. 라스베이거스 스트립 소재 자산 비중은 49%다. MGM 마스터리스는 2026년 4월 21일자 3차 개정으로 노스필드 파크 임대료만큼 기본임대료가 줄었다.

현금흐름에서는 현물이자(PIK) 회수가 처음 잡혔다. 상반기 중 5108만 9000달러를 현금으로 수취했고 전년 동기에는 없던 항목이다. 같은 기간 발생 기준 PIK 이자는 1354만 3000달러였다. 거래·인수비용은 2분기 181만 5000달러로 전년 동기 743만 4000달러에서 크게 줄었다. 2분기 중 자기주식 매입과 임원·이사의 거래계획 채택은 모두 없었다.

VICI 프로퍼티스는 게이밍 자산 63곳과 기타 체험형 자산 40곳을 합해 103개 부동산을 보유한 리츠다. 약 1억 3000만 제곱피트 규모로 26개 주와 1개 준주, 캐나다에 걸쳐 있으며 객실은 약 6만 6000실이다. 임대율은 100%, 가중평균 잔여 임대기간은 39.6년이다.

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