인디펜던스 리얼티 트러스트, 센터스페이스 합병 시너지 연 2400만 달러 제시

미국의 부동산 투자신탁(REIT) 기업인 인디펜던스 리얼티 트러스트(Independence Realty Trust, NYSE:IRT)가 지난 9일 발표한 센터스페이스(Centerspace, 티커: CSR) 인수 합병 계약 체결에 이은 후속 공시로, 양사 경영진이 같은 날 개최한 콘퍼런스콜에서 거래의 재무적 효과와 성장 전략을 구체적으로 밝혔다.

회사는 이번 합병으로 총 기업가치 약 81억 달러, 지분가치 약 50억 달러 규모의 리츠가 된다고 밝혔다. 합병 후 회사는 17개 주에 걸쳐 163개 아파트 커뮤니티, 4만4000채 이상의 주택을 보유하게 되며, 이 과정에서 약 6760만 주의 인디펜던스 리얼티 트러스트 보통주 및 파트너십 유닛이 신규 발행된다. 거래 완료 시 기존 인디펜던스 리얼티 트러스트 주주는 합병 회사 지분의 약 78%를, 센터스페이스 주주는 약 22%를 보유하게 된다.

회사 측은 합병 후 순영업이익(NOI) 기준으로 선벨트 지역이 58%, 중서부가 27%, 마운틴웨스트 지역이 15%를 차지하게 된다고 설명했다. 또 2017년부터 2025년까지 두 회사의 가중평균 동일점포 순영업이익 성장률이 연 5.7%로, 비게이트웨이 동종업체(4.2%)와 게이트웨이 동종업체(2.3%)를 웃돈다고 밝혔다.

연 2400만 달러 시너지, 핵심FFO 5% 증가 전망

회사는 이번 거래로 연간 약 2400만 달러의 시너지 효과를 기대한다고 밝혔다. 이 중 약 1900만 달러는 일반관리비(G&A) 중복 해소에서 나오며, 나머지는 자산 운용 플랫폼 통합과 수익 기회에서 발생한다고 설명했다. 회사는 시너지 효과의 대부분이 거래 종료 후 12개월 내 실현될 것으로 예상했다. 합병 후 총자산 대비 일반관리비 비율은 37bp로 낮아져 부동산투자신탁 업계 평균(61bp)보다 낮으며, 이는 인디펜던스 리얼티 트러스트 단독 대비 24%, 센터스페이스 단독 대비 57% 낮은 수준이라고 밝혔다.

회사는 이번 거래가 레버리지 중립 기준으로 2027년 핵심 주당 운영자금(Core FFO)을 현금 기준 약 5%, 국제회계기준(GAAP) 기준 약 3% 증가시킬 것으로 전망했다. 시너지 외에도 밸류애드 리노베이션 사업과 커뮤니티 와이파이(Wi-Fi) 사업 확대가 추가적인 성장 동력이 될 것이라고 설명했다.

신용등급 유지 속 5억 달러 부채 인수, 1억4000만 달러 자산 매각

회사는 거래 완료 후에도 피치(Fitch)와 스탠더드앤드푸어스(S&P)로부터 받고 있는 BBB 투자등급 신용등급을 유지할 것으로 예상한다고 밝혔다. 센터스페이스의 기존 무담보 채권은 상환하고, 평균 금리 3.5%, 평균 잔존만기 10년의 담보 부채 약 5억 달러를 인수할 계획이다. 센터스페이스가 보유한 모기지 대출 1건은 2027년 1월 1일 만기가 도래하는데, 이는 인수하지 않고 거래 종료 전 상환할 것으로 예상된다고 덧붙였다.

회사는 합병 후 재무구조를 레버리지 중립으로 유지하기 위해 약 1억4000만 달러 규모의 자산을 경제적 캡레이트(cap rate) 5.75% 수준에서 매각할 계획이라고 밝혔다. 다만 구체적인 매각 대상 자산이나 시장은 아직 확정되지 않았으며, 3분기 실적 발표 때 추가 정보를 공개할 예정이라고 설명했다. 거래 관련 초기 비용은 거래 가치(약 20억 달러 이상)의 약 3.5% 수준으로 예상된다고 밝혔다.

배당 정책과 밸류애드·와이파이 사업 확장

거래 종료 후 인디펜던스 리얼티 트러스트는 분기당 주당 0.18달러의 배당을 유지할 예정이며, 센터스페이스는 거래가 종료되는 분기에 한해 경과일수에 비례한 주당 0.09달러의 단기(stub) 배당을 지급한다고 밝혔다. 회사는 인디펜던스 리얼티 트러스트가 현재까지 약 1만2500채에 밸류애드 리노베이션을 진행해 16%의 투자수익률(ROI)을 기록했다며, 향후 자체 파이프라인 약 1만채에 센터스페이스가 보유한 약 3200채가 더해져 합산 파이프라인이 약 1만3200채로 늘어난다고 설명했다.

커뮤니티 와이파이 사업과 관련해서는 올해 도입한 약 1만8000채 규모의 서비스가 2027년 약 1100만 달러의 추가 매출을 창출할 것으로 예상된다고 밝혔다. 향후 확대 가능한 파이프라인은 기존 인디펜던스 리얼티 트러스트 물량 약 1만5000채와 센터스페이스 물량 약 1만채를 더해 총 2만5000채 규모라고 덧붙였다. 회사는 이 두 사업이 시너지 효과와 별도로 5% 핵심FFO 증가 전망에는 포함되지 않은 추가 상승 여력이라고 설명했다.

양사 이사회는 이번 합병을 만장일치로 승인했으며, 주주 승인과 대주단 동의 등 통상적인 거래 종료 조건을 충족하는 대로 2026년 4분기 중 최대한 빠르게 거래를 마무리할 계획이라고 밝혔다. 회사는 2015년 트레이드 스트리트 레지덴셜(Trade Street Residential) 인수와 2021년 스테드패스트 아파트먼트 리츠(Steadfast Apartment REIT) 합병 등 과거 거래에서도 성공적으로 통합을 마쳤으며, 두 거래 모두 발표 당시 제시한 시너지·이익 기여 목표를 웃도는 성과를 냈다고 강조했다.

콘퍼런스콜 질의응답에서 경영진은 자산 매각과 관련해 구체적인 매각 대상 시장은 아직 정해지지 않았다고 밝혔다. 또 과거 스테드패스트 합병과의 차이를 묻는 질문에는, 센터스페이스의 자산 규모가 인디펜던스 리얼티 트러스트의 약 4분의 1 수준이고 지역적으로 거의 중복되지 않아 이번 통합은 인력보다 후방 지원 시스템 결합에 집중될 것이라고 설명했다.

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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com