브레이마 호텔스, 리츠칼튼 레이크 타호 대출 리파이낸싱…6000만 달러 기간 대출

미국 부동산투자신탁(REITs) 브레이마 호텔스 앤드 리조츠(Braemar Hotels & Resorts, NYSE:BHR)가 캘리포니아주 트러키에 있는 170개 객실 규모 호텔 '리츠칼튼 레이크 타호'의 기존 담보대출을 리파이낸싱했다고 3일(현지시간) 공시했다.

공시에 따르면 브레이마의 자회사 BHR 타호 LP(BHR Tahoe LP)는 지난달 30일 웨스턴 얼라이언스 뱅크(Western Alliance Bank)와 대출 계약을 맺었다. 이번 대출은 종결 시점에 실행되는 6000만 달러 규모의 기간 대출(term loan)과 최대 1500만 달러의 성과 연동 추가 인출 한도(earnout facility)로 구성돼, 총 대출 가능 금액은 7500만 달러다.

기존 대출은 잔액 4340만 달러, 금리 SOFR+3.25%, 최종 만기 2027년 1월 조건이었다. 회사는 이번 리파이낸싱으로 다음 확정 부채 만기(hard debt maturity)가 2028년 12월에야 도래한다고 밝혔다.

신규 대출의 금리·만기와 담보

새 대출 금리는 1개월 기간 SOFR(Term SOFR)에 2.65%를 더한 변동금리이며, 5.30%의 최저금리가 적용된다. 다만 해당 잔액이 대출계약에서 정한 요건을 충족하는 금리 스와프로 헤지된 경우는 최저금리 적용에서 제외된다. 초기 만기는 2029년 10월 30일이며, 일정 조건을 충족하면 1년씩 두 차례 연장해 최종 만기를 2031년 10월 30일까지 늘릴 수 있다.

2029년 10월 30일 이전에는 매월 이자만 내고, 이후에는 25년 상각 기간을 기준으로 매월 원리금을 상환하며 남은 잔액은 만기에 갚는다. 담보는 리츠칼튼 레이크 타호와 부속 시설인 레이크 클럽(Lake Club)에 설정된 1순위 저당권, 그리고 차입자와 관련 호텔 임차 법인의 유·무형 동산에 대한 1순위 담보권이다.

추가 인출 한도의 요건

성과 연동 추가 인출 한도는 최대 두 차례 인출할 수 있으며, 첫 인출액은 최소 750만 달러여야 한다. 인출하려면 채무불이행 사유가 지속되고 있지 않아야 하고, 요청 인출액을 반영한 부채수익률(debt yield)이 2개 회계분기 연속 11.5% 이상이어야 한다. 대주가 요구하면 담보인정비율(LTV)도 55% 이하여야 하며, 인출 요청은 해당 만기일 6개월 전까지 할 수 있다.

리처드 J. 스톡턴(Richard J. Stockton) 사장 겸 최고경영자(CEO)는 "이번 리파이낸싱을 성사시켜 기쁘다"며 "이번 리파이낸싱으로 당사 대표 고급 자산 가운데 하나의 부채 만기를 연장했고, 시장에서 좁아진 금리 스프레드를 활용했다"고 말했다.

회사는 지난달 8일 2027년 가이던스를 발표하면서 향후 3~6개월 동안 일련의 표적 리파이낸싱을 추진해 해당 자산의 가중평균 금리를 낮추고 부채 만기를 늘리겠다고 밝힌 바 있다.

브레이마 호텔스 앤드 리조츠는 미국과 카리브해 미국령의 고급 호텔·리조트에 투자하는 부동산투자신탁으로, 텍사스주 댈러스에 본사를 두고 있다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com