내셔널 스토리지 어필리에이츠, 퍼블릭 스토리지와의 합병 관련 주주 소송에 보완 공시 제출

미국의 부동산 투자신탁(REITs) 기업인 내셔널 스토리지 어필리에이츠(National Storage Affiliates Trust, NYSE: NSA)가 퍼블릭 스토리지(Public Storage)와의 합병 계약과 관련해 주주들이 제기한 소송 및 추가 정보 공개 요구에 대응하여 보완 공시를 제출했다고 8일(현지시간) 밝혔다. 이번 보완 공시는 오는 7월 14일로 예정된 주주총회를 앞두고 주주 소송으로 인한 사업 지연과 불필요한 비용 발생을 방지하기 위해 자발적으로 이루어졌다.

공시에 따르면 합병 발표 이후 NSA 주주들로부터 합병에 반대하는 취지의 소송 3건이 제기되었으며, 추가 공시를 요구하는 서한들도 접수되었다. 제기된 소송은 뉴욕주 대법원에 접수된 '윌리엄스 대 내셔널 스토리지 어필리에이츠 외'(Williams v. National Storage Affiliates Trust, et al., 2026년 6월 22일 제기) 및 '클라크 대 내셔널 스토리지 어필리에이츠 외'(Clark v. National Storage Affiliates Trust, et al., 2026년 6월 24일 제기), 그리고 콜로라도주 아라파호 카운티 지방법원에 접수된 '가필드 대 내셔널 스토리지 어필리에이츠 외'(Garfield v. National Storage Affiliates Trust, et al., 2026년 6월 30일 제기) 등이다. 주주들은 합병 과정에서의 허위 진술 및 정보 은폐, 신의성실 의무 위반 등을 주장하며 합병 절차를 중단할 것을 요구하는 가처분 신청 등을 청구했다. NSA 측은 해당 주장들이 근거가 없다는 입장이지만, 불필요한 분쟁을 피하기 위해 기존 투자설명서를 보완하는 정보를 공개하기로 결정했다.

보완 공시에는 합병 검토를 위해 구성된 평가위원회의 초기 멤버(노드하겐, 힐버트, 스티븐 G. 오스굿, 마이클 J. 샬, 피셔)와 이들의 권한이 구체적으로 명시되었다. 또한 2025년 11월 26일 열린 평가소위원회 회의에서 모건 스탠리(Morgan Stanley)와 클리포드 찬스(Clifford Chance)가 참석한 가운데 재무 전망치를 검토한 사실이 추가되었다. 특히 퍼블릭 스토리지가 Dropdown JV에 최소 7억 5000만 달러 규모의 투자가 확보될 경우 제3자 기관 투자자를 추가로 유치할 필요가 없다고 언급한 구체적 협상 내용도 포함되었다.

합병 자문을 맡은 모건 스탠리의 가치평가 분석 데이터도 대거 보완되었다. 비교 대상 기업인 엑스트라 스페이스 스토리지(Extra Space Storage Inc.), 큐브스마트(CubeSmart), 스마트스톱(SmartStop Self Storage REIT, Inc.) 등의 P/FFO, P/AFFO 멀티플 및 순자산가치(NAV) 대비 할인율 등이 담긴 상세 표가 추가되었다. 이와 함께 과거 부동산 분야의 주요 인수합병 거래 프리미엄 데이터와 월가 애널리스트들이 제시한 양사의 목표 주가 현황도 상세히 공개되었다.

특히 NSA는 주주들의 평가를 돕기 위해 향후 설립될 Dropdown JV의 7개년 재무 추정치를 최초로 공개했다. 이에 따르면 합병 후 1년 차의 총 순영업소득(NOI)은 2억 7만 5000달러, 무레버리지 자유현금흐름은 1억 6922만 6000달러로 예상된다. 이 수치는 점진적으로 증가하여 7년 차에는 총 순영업소득 2억 7407만 7000달러, 무레버리지 자유현금흐름 2억 2999만 7000달러에 달할 것으로 추정되었다. 회사 측은 이 추정치가 특정 가정을 바탕으로 한 예시적 수치일 뿐 실제 결과를 보장하는 것은 아니라고 덧붙였다.

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