스마트스톱 셀프 스토리지 리츠, '100억 달러' 규모 도약 위한 장기 전략 '데카 이니셔티브' 발표

미국의 셀프 스토리지 전문 부동산투자신탁(REITs) 기업인 스마트스톱 셀프 스토리지 리츠(SMARTSTOP SELF STORAGE REIT INC, NYSE:SMA)가 총 자본 규모를 100억 달러로 성장시키기 위한 장기 전략 계획인 '데카 이니셔티브(The Deca Initiative)'를 발표했다.

스마트스톱 셀프 스토리지 리츠의 창립자이자 회장 겸 최고경영자(CEO)인 H. 마이클 슈워츠(H. Michael Schwartz)는 2026년 7월 21일(현지시각) 주주들에게 보낸 서한을 통해 이 같은 계획을 공개했다. 회사 측은 총 자본 100억 달러 달성을 통해 광범위한 기관 투자자 커버리지를 확보하고 자본 비용을 낮추는 한편, 대규모 거래 기회를 선점할 수 있는 기반을 마련하겠다는 구상이다.

스마트스톱 셀프 스토리지 리츠는 이번 서한에서 2025년 4월 뉴욕증권거래소(NYSE) 상장 이후 거둔 주요 성과를 함께 공개했다. 회사는 IPO를 통해 9억 3150만 달러의 총 공모 자금을 조달했으며, 크롤(Kroll)로부터 'BBB Stable', DBRS 모닝스타(DBRS Morningstar)로부터 'BBB Stable Trend'의 투자적격 신용등급을 획득했다. 또한 캐나다 시장에서 약 3.90%의 혼합 쿠폰 금리로 7억 캐나다 달러 규모의 메이플 본드를 발행해 고정금리 자금을 조달했다.

자산 인수 및 운영 측면에서도 확장을 지속했다. 회사는 2024년 9월 이후 약 5억 달러를 투입해 미국과 캐나다 상위 25개 시장의 클래스 A 셀프 스토리지 자산을 5%대 중반의 초기 캡레이트(자본환원율)로 인수했다. 미국 내 2위 독립계 제3자 스토리지 관리업체인 아거스 프로페셔널 스토리지 매니지먼트(Argus Professional Storage Management)를 인수해 26개 주에 걸쳐 약 230개 자산을 포트폴리오에 추가했다. 이를 통해 위탁 관리 리츠(Managed REIT)의 운용자산(AUM) 규모는 약 11억 달러로 성장했으며, 연간 1600만 달러 이상의 수수료 매출 런레이트를 확보했다.

이번에 발표된 '데카 이니셔티브'는 6대 핵심 필러를 중심으로 추진된다. 첫째는 규율 있는 자본 배분으로, 스마트센트레(SmartCentres)와의 합작법인을 통해 캐나다 전역에 개발 파이프라인을 확보하고 AXCS 캐피탈(AXCS Capital)과의 합작법인을 통해 10~14%의 평균 수익률을 내는 브릿지 대출 플랫폼을 운영한다. 둘째는 운영 효율화로, 동일 시장 내 10개 이상의 자산을 집중 운영하는 '클러스터링'을 통해 마진을 최대 300~400bp 개선할 계획이다. 셋째는 'SmartStop.AI' 비전 하에 410억 개 이상의 데이터 포인트를 활용한 인공지능 기술을 도입해 동적 가격 책정과 마케팅을 고도화한다.

넷째는 제3자 위탁 관리(3PM)의 자본 효율적 확장으로, 캐나다 시장 최초의 기관급 3PM 플랫폼 구축을 목표로 한다. 다섯째는 11억 달러 규모의 위탁 관리 리츠 플랫폼을 활용해 수수료 수익을 창출하고 향후 자산 인수 파이프라인으로 연계한다. 마지막 여섯째는 기관 투자자와의 합작법인(스마트스톱이 10~20% 지분 공동 투자)을 설립해 5억 달러에서 10억 달러 규모의 대형 운영 자산 포트폴리오 인수를 추진하는 방안이다.

H. 마이클 슈워츠 CEO는 "현재 스마트스톱의 플랫폼은 미국 36개 주와 캐나다 4개 주에서 운영되고 있다"며 "본인은 현재 스마트스톱의 4대 주주로서 개인의 재정적 미래를 주주들과 완전히 같이하고 있으며, 데카 이니셔티브의 6대 필러는 이미 실행 단계에 진입했다"고 강조했다.

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