아발론베이·에퀴티 레지덴셜, 710억 달러 규모 합병 순항…8월 12일 주총 개최

미국의 대형 주거용 부동산 투자신탁(REITs)인 아발론베이 커뮤니티스(AvalonBay Communities, Inc., NYSE:AVB)와 에퀴티 레지덴셜(Equity Residential, NYSE:EQR)이 추진 중인 대등합병이 순조롭게 진행되고 있다. 양사는 오는 8월 12일 각각 특별 주주총회를 열고 합병 안건을 의결할 예정이다.

아발론베이가 2026년 7월 22일 공시한 공동 투자자 설명회 자료에 따르면, 양사의 합병은 주식 교환 방식의 대등합병으로 진행된다. 2026년 7월 17일 기준 양사의 합산 기업가치는 710억 달러에 달한다. 아발론베이가 360억 달러, 에퀴티 레지덴셜이 350억 달러 규모다. 합병이 완료되면 양사는 총 634개 커뮤니티, 약 18만 4,000가구의 아파트를 보유한 초대형 주거용 플랫폼으로 거듭나게 된다. 이는 해당 시장 내 비교 가능한 임대 주택 물량의 약 2%에 해당하는 규모다.

양사는 합병 후 18개월 이내에 연간 1억 7,500만 달러의 총 시너지를 달성할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이는 부동산 세금 재평가에 따른 예상 영향인 5,000만 달러를 반영하기 전 기준으로, 이를 제외한 순 운영 시너지는 연간 1억 2,500만 달러 규모다. 통합 법인의 경영진은 아발론베이의 사장 겸 최고경영자(CEO)인 벤자민 샬(Benjamin Schall)이 이끌게 되며, 이사회는 양사에서 각각 7명씩 참여해 총 14명으로 구성된다. 이사회 의장은 에퀴티 레지덴셜의 수탁자인 스티븐 스터렛(Stephen Sterrett)이 맡는다. 합병 후 초기 연간 배당금은 주당 2.81달러로 예상된다.

합병 절차와 함께 양사의 2분기 실적도 호조를 보였다. 아발론베이의 2분기 주당 Core FFO(핵심 자금조달실적)는 2.86달러를 기록해 이전 전망치 중간값인 2.77달러를 상회했다. 전년 동기의 2.82달러보다도 증가한 수치다. 2분기 희석 주당순이익(EPS)은 1.11달러로 전년 동기의 1.88달러 대비 감소했다. 아발론베이는 동일 점포(Same Store) 주거용 매출 및 순영업이익(NOI)의 호조에 힘입어 2026년 전체 동일 점포 주거용 매출 성장률 전망치를 기존 1.4%에서 1.6%로, NOI 성장률 전망치를 기존 0.3%에서 0.7%로 각각 상향 조정했다. 현재 아발론베이는 총 37억 달러 규모의 개발 프로젝트를 진행 중이며, 이를 통해 약 9,500가구의 신규 아파트를 공급할 계획이다. 예상 초기 안정화 수익률은 6.3%다.

에퀴티 레지덴셜 역시 양호한 실적을 발표했다. 에퀴티 레지덴셜의 2분기 주당 Normalized FFO(조정 자금조달실적)는 1.02달러로 전망치 중간값인 1.00달러와 전년 동기 실적인 0.99달러를 모두 웃돌았다. 2분기 희석 주당순이익은 0.30달러로 전년 동기의 0.50달러 대비 감소했다. 에퀴티 레지덴셜은 동일 점포 매출 및 NOI의 예상 밖 선전에 따라 2026년 전체 동일 점포 매출 성장률 전망치 중간값을 기존 2.2%에서 2.4%로, NOI 성장률 전망치 중간값을 기존 1.5%에서 1.8%로 각각 높여 잡았다. 특히 샌프란시스코와 뉴욕 시장이 높은 점유율과 임대료 상승을 기록하며 실적 개선을 견인한 것으로 나타났다.

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