세인트 조, 워터사운드 클럽 회원 3723명… 실효세율 25.6%

플로리다 기반의 부동산 개발 및 자산 관리 기업 세인트 조(ST JOE CO, NYSE:JOE)가 2026년 2분기 분기보고서(10-Q)를 7월 29일(현지시간) 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출했다. 보고서에는 회원제 클럽과 호텔 운영 지표, 상업용 임대·개발 파이프라인, 실효세율과 특수목적법인(SPE) 구조 등 실적 발표에 담기지 않은 사업 내역이 담겼다. 같은 날 발표한 2분기 실적 공시에 이은 후속 공시다.

2026년 6월 30일 기준 워터사운드 클럽(Watersound Club) 회원 수는 3723명으로 전년 동기 3551명 대비 172명 순증했다. 클럽 가입비 관련 이연수익은 4750만 달러로 2025년 12월 31일 4590만 달러에서 늘었다. 상반기 신규 클럽 회원 가입비는 927만 7000달러로 전년 동기 622만 2000달러를 웃돌았다.

회사는 잔여 이행의무로 남은 클럽 가입비 4750만 달러 가운데 710만 달러를 2026년 중에, 2420만 달러를 2027~2028년에, 1310만 달러를 2029~2030년에, 310만 달러를 그 이후에 각각 매출로 인식할 것으로 예상했다.

레저·환대 부문 매출은 클럽이 2860만 달러로 전년 동기 대비 13.5% 늘었고, 호텔이 4050만 달러로 4.1% 증가했다. 마리나·소매 등 기타 활동 매출은 510만 달러로 8.5% 늘었다. 매출총이익률은 클럽이 43.3%에서 45.8%로, 호텔이 37.5%에서 39.8%로, 기타가 21.3%에서 25.5%로 각각 올랐다.

세인트 조가 보유·운영하는 호텔은 12곳, 객실 수는 1298실이다. 이 가운데 회사가 운영하는 객실은 1053실이며, 비연결 합작법인(JV)이 운영하는 245실은 여기서 제외된다. 회사는 보유 토지에 추가 호텔 프로젝트를 위한 상당한 개발 권리를 확보하고 있다고 밝혔다.

주거·상업 부문 운영 지표

2026년 2분기 주거용 부동산 판매는 홈사이트 224필지와 주택 15채로, 전년 동기 225필지·10채와 비교됐다. 홈사이트 잔여분을 제외한 필지당 평균 기본 매출은 약 12만 1000달러로 전년 동기 약 12만 2000달러와 비슷했다. 여기에 서머캠프 비치(SummerCamp Beach) 커뮤니티 내 미개발 주거용 토지 250만 달러어치 매각이 더해졌다.

주택건설업체가 주택을 지어 소비자에게 넘길 때 회수되는 홈사이트 매출채권은 6월 30일 기준 3730만 8000달러로 2025년 말 2807만 5000달러에서 늘었다. 상반기 중 홈사이트 판매로 새로 인식된 채권은 1455만 7000달러로 전년 동기 337만 8000달러를 크게 웃돌았다.

상업용 임대 포트폴리오는 6월 30일 기준 순임대 가능 면적 119만 5979제곱피트에 임대율 95%를 기록했다. 2025년 말 117만 4040제곱피트·96%와 비교하면 면적은 늘고 임대율은 1%포인트 낮아졌다. 멀티패밀리는 완공된 1064가구 가운데 1024가구가 임대돼 임대율이 89%에서 96%로 올랐고, 임대 진행 중인 시니어리빙 커뮤니티 워터사운드 파운틴스(Watersound Fountains)는 148가구 중 80가구가 임대돼 47%에서 54%가 됐다.

개발·건설이 진행 중인 상업용 프로젝트는 총 122만 제곱피트 규모다. 워터사운드 타운 센터가 40만 제곱피트, 워터사운드 웨스트 베이 센터가 50만 제곱피트, 플로리다 주립대(FSU)·탤러해시 메모리얼 병원(TMH)과 함께 87에이커 부지에 조성 중인 메디컬 캠퍼스가 32만 제곱피트다. 이 가운데 28만 739제곱피트가 완공됐고 6만 9134제곱피트가 공사 중이며 87만 127제곱피트가 추가 계획 물량이다.

목재 부문은 2분기 7만 톤을 톤당 평균 15.30달러에 판매했다. 전년 동기 6만 2000톤·톤당 19.64달러와 비교하면 판매량은 늘었으나 단가는 내렸다. 2025년 2분기 영업을 시작한 부동산 중개업 등 비즈니스 서비스와 미티게이션 뱅크(환경 완화 은행) 크레디트 판매가 포함된 기타 부문 매출은 541만 4000달러로 전년 동기 132만 달러에서 급증했다.

실효세율과 합작법인 익스포저

2분기 법인세비용은 1410만 달러로 전년 동기 990만 달러에서 늘었고, 실효세율은 25.0%에서 25.6%로 올랐다. 상반기 실효세율도 25.3%에서 25.6%로 상승했다. 연방 법정세율 21.0%에 플로리다 주·지방세 효과 4.4%포인트가 더해진 결과다. 6월 30일 기준 미지급 법인세는 456만 5000달러로 2025년 말 212만 5000달러에서 증가했다.

비연결 합작법인 투자 잔액은 7027만 4000달러로 2025년 말 6605만 2000달러에서 늘었다. 비연결 JV가 안고 있는 차입금 원금은 7723만 8000달러로 같은 기간 7969만 6000달러에서 줄었다. 회사가 밝힌 비연결 JV 관련 최대 손실 노출액은 1억 2710만 달러이며, 누적 미분배 이익은 약 2230만 달러다.

상반기 비연결 JV에서 받은 분배금은 700만 달러로 전년 동기 1350만 달러에서 감소했고, JV에 낸 출자금은 330만 달러로 210만 달러에서 늘었다. 개발 프로젝트와 미티게이션 뱅크 인프라의 완공·유지를 보증하는 이행보증증권 등 금융보증 규모는 2930만 달러로 2025년 말 1470만 달러에서 두 배 수준으로 불었다. 스탠바이 신용장은 양 시점 모두 40만 달러였고, 6월 30일 기준 건설·개발 관련 계약상 의무는 4000만 달러였다.

특수목적법인 구조와 현금흐름

2014년 임야 매각 대금으로 받은 할부어음과 관련해 회사는 연방·주 법인세 4560만 달러의 납부를 어음 만기인 2029년까지 이연했다. 특수목적법인이 보유한 2억 달러 정기예금은 2029년 만기 때 1억 8000만 달러 규모 선순위담보부채권 원금 상환에 쓰이고, 남는 2000만 달러가 회사에 귀속돼 세금 납부 재원의 일부로 쓰인다. 이 채권은 2029년 만기 4.8% 금리 조건으로 발행됐다.

상반기 영업활동 현금흐름은 8620만 달러로 전년 동기 6010만 달러에서 늘었고, 재무활동 현금유출은 7920만 달러로 4370만 달러에서 확대됐다. 2분기 이자비용은 690만 달러로 11.5% 줄었으나, 본사·기타 영업비용은 720만 달러로 12.5% 늘었다. 본사 비용 증가는 인건비가 320만 달러에서 370만 달러로 오른 영향이 컸다.

회사는 관세 불확실성과 인플레이션 지속, 지정학적 분쟁, 높은 금리, 소비자 보험료 상승 등 거시 요인이 미국 여러 지역의 매수 심리에 부담을 줬지만 자사 전 부문은 상반기에도 긍정적 실적을 냈다고 밝혔다. 회사는 그 배경으로 플로리다 북서부로의 인구 순유입을 들었다. 주택건설업체들이 계약상 의무를 이행하면서 계약 취소율 상승은 나타나지 않았다고 덧붙였다.

6월 30일 기준 부문별 총자산은 상업이 4억 9627만 1000달러, 레저·환대가 4억 4124만 8000달러, 주거가 2억 5656만 6000달러, 기타가 3억 1426만 2000달러였다. 전체 자산은 15억 834만 7000달러로 2025년 말 15억 1842만 6000달러에서 소폭 줄었다. 회사 부동산의 약 87%는 플로리다 베이·걸프·월턴 카운티에 있고, 약 90%는 걸프 연안에서 15마일 이내에 있다.

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