페더럴 리얼티, 2분기 사상 최대 리싱 실적…59년 연속 배당 인상 및 가이던스 상향

미국의 대표적인 상업용 부동산 투자신탁(REIT) 기업 페더럴 리얼티 인베스트먼트(FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST, NYSE:FRT)가 2026년 2분기 사상 최대 규모의 리싱(임대차 계약) 실적을 기록하고 연간 실적 전망치를 상향 조정했다. 이와 함께 분기 배당금을 인상하며 리츠 업계 최장 연속 배당 인상 기록을 59년으로 늘렸다.

페더럴 리얼티의 2분기 보통주 주주 귀속 순이익은 8370만 달러(주당 0.97달러)로, 전년 동기 1억 5390만 달러(주당 1.78달러) 대비 감소했다. 이는 부동산 매각 이익이 전년 동기 7650만 달러에서 이번 분기 2060만 달러로 줄어든 데다, 전년 동기에 반영됐던 일회성 세액 공제 혜택이 사라진 영향이 컸다. 2분기 영업이익은 1억 3870만 달러를 기록했다.

일회성 요인을 제외한 핵심 운영자금(Core FFO)은 1억 6280만 달러(주당 1.88달러)로 전년 동기 1억 5250만 달러(주당 1.76달러) 대비 6.8% 증가하며 견조한 성장세를 보였다. 반면 Nareit FFO는 1억 6280만 달러(주당 1.88달러)를 기록해 전년 동기 1억 6550만 달러(주당 1.91달러) 대비 1.6% 감소했다. 이는 전년 동기에 인식된 1300만 달러 규모의 일회성 신시장 세액 공제 거래 소득에 따른 기저효과 때문이다.

사상 최대 리싱 실적과 포트폴리오 안정성

운영 측면에서는 역대급 리싱 활성화가 돋보였다. 페더럴 리얼티는 2분기 중 비교 가능한 소매 공간에 대해 사상 최대 분기 거래량인 124건의 리스 계약(총 819,273 평방피트)을 체결했다. 신규 임대료는 기존 임대료 대비 현금 기준 15%, 정액 기준 28% 상승했다. 전체 포트폴리오 점유율은 93.8%, 임대율은 96.1%로 전분기와 동일한 수준을 유지했으며, 전년 동기 대비로는 각각 20bp, 70bp 상승했다. 소형 매장 임대율은 93.9%로 전년 동기 대비 50bp 개선됐다.

부동산 거래 및 개발도 활발히 진행됐다. 회사는 지난 4월 17일 버지니아주 알렉산드리아에 위치한 '킹스타운 타운 센터(Kingstowne Towne Center)'의 인접 소매 필지를 1970만 달러에 인수하며 해당 센터의 리테일 부지 통합을 완료했다. 또한 2분기 중 플로리다주 코코넛 그로브의 '3131 코모도어 플라자(3131 Commodore Plaza)'를 810만 달러에, 버지니아주 폴스처치의 '바크로프트 플라자(Barcroft Plaza)'를 5800만 달러에 매각해 총 6610만 달러의 자산을 처분했다. 펜실베이니아주 발라 신위드의 시티 애비뉴에 위치한 혼합 용도 개발 프로젝트 '블레어(Blayr)'의 주거 유닛 인도도 완료했다.

재무 구조 강화를 위한 자금 조달 활동도 이어졌다. 회사는 지난 4월 14일 기존 12억 5000만 달러 규모의 회전 신용 한도를 14억 달러로 증액하는 계약을 체결했다. 이와 함께 SOFR 스프레드를 72.5bp로 인하하고 만기를 2030년 4월 12일까지로 연장했다. 또한 2분기 중 ATM(at-the-market) 주식 발행 프로그램을 통해 보통주 493,374주를 주당 평균 123.92달러에 발행하여 총 6110만 달러의 자금을 조달했다.

59년 연속 배당 인상과 가이던스 상향

페더럴 리얼티 이사회는 보통주 분기 현금 배당금을 주당 1.16달러로 기존 대비 3% 인상한다고 발표했다. 이에 따른 연간 환산 배당금은 주당 4.64달러다. 이번 인상으로 페더럴 리얼티는 59년 연속으로 배당금을 늘리며 미국 리츠 업계 최장 연속 배당 인상 기록을 갱신했다. 인상된 배당금은 오는 10월 15일, 10월 1일 기준 주주들에게 지급될 예정이다.

실적 호조에 힘입어 회사는 2026년 연간 실적 전망치를 일제히 상향 조정했다. 연간 주당순이익(EPS) 가이던스는 기존 $3.94~$4.03에서 $4.22~$4.30으로 상향됐다. 연간 주당 Nareit FFO 및 Core FFO 가이던스 역시 기존 $7.46~$7.55에서 $7.48~$7.56으로 올려 잡았다. 이는 전년 대비 5.9%에서 7.1% 수준의 Core FFO 성장을 의미한다.

도널드 C. 우드(Donald C. Wood) 페더럴 리얼티 사장 겸 최고경영자(CEO)는 "이번 분기는 기록적인 리싱 활동과 이례적인 FFO 성장을 기록한 또 다른 분기였으며, 이는 우리가 투자자들과 공유한 장기 계획을 자신 있게 실행하고 있는 이유"라며 "이 모든 것은 우리가 이미 소유한 뛰어난 부동산에서 더 많은 것을 얻어내는 생산성으로 귀결되며, 이러한 규율이 주주들을 위한 지속 가능한 성장으로 이어지고 있다"고 밝혔다.

페더럴 리얼티 인베스트먼트는 주로 주요 연안 시장과 인구 및 경제 기반이 탄탄한 미개척 지역의 고품질 소매 중심 부동산을 소유, 운영 및 재개발하는 부동산 투자신탁(REIT) 회사다. 1962년에 설립되었으며, 산타나 로우(Santana Row), 파이크 앤 로즈(Pike & Rose), 어셈블리 로우(Assembly Row) 등의 혼합 용도 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다. 현재 103개 부동산에 약 3700개의 임차인과 2880만 상업 평방피트, 약 2500개의 주거 유닛을 관리하고 있다. S&P 500 지수 구성 종목이다.

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