클라로스 모기지 트러스트, 3분기 순손실 1425만 달러로 확대…순이자이익 92.7% 급감

미국 상업용 부동산(CRE) 대출 전문 부동산투자신탁(REIT)인 클라로스 모기지 트러스트(Claros Mortgage Trust, NYSE:CMTG)가 3일(현지시간) 제출한 3분기 분기보고서(10-Q)에서 3분기 순손실 1425만 7000달러를 기록했다고 밝혔다. 전년 동기 순손실 952만 8000달러보다 손실 폭이 커졌다. 보통주 1주당 순손실(기본 및 희석)은 0.10달러로 전년 동기 0.07달러에서 늘었다.

3분기 이자 및 관련 수입은 4153만 6000달러로 전년 동기 8890만 4000달러 대비 53.3% 감소했다. 이자 비용은 4029만 1000달러로 전년 동기 7183만 9000달러에서 43.9% 줄었고, 순이자이익(Net interest income)은 전년 동기 1706만 5000달러에서 92.7% 급감한 124만 5000달러를 기록했다. 부동산 소유 자산(REO) 관련 수익은 3139만 4000달러로 전년 동기 2900만 9000달러 대비 8.2% 늘었지만, 총 순수익(Total net revenue)은 3263만 9000달러로 전년 동기 4607만 4000달러 대비 29.2% 감소했다.

총비용은 4720만 3000달러로 전년 동기 4625만 1000달러 대비 2.1% 증가했다. 관계사인 운용사에 지급한 관리 수수료는 682만 2000달러, 일반관리비는 358만 2000달러였다. 부동산 소유 자산 운영비용은 2221만 6000달러로 전년 동기 1848만 9000달러보다 늘었고, 감가상각비도 374만 달러에서 445만 3000달러로 확대됐다.

신용손실충당금(CECL) 설정액은 38만 7000달러로 전년 동기 2423만 4000달러에서 크게 줄었고, 과거 상각한 원금의 회수액 73만 3000달러도 반영됐다. 전년 동기에는 매각예정 부동산 소유 자산 평가조정 이익 1298만 달러와 부동산 소유 자산 매각이익 200만 6000달러가 반영됐다. 이번 분기에는 평가조정 손실 4000달러만 있었고 매각이익은 없었다.

1~9월 누적 순손실은 3억 2398만 2000달러로 전년 동기 2억 6985만 8000달러보다 늘었고, 주당 순손실은 2.30달러(전년 동기 1.93달러)였다. 같은 기간 누적 CECL 설정액은 2억 4059만 8000달러였다.

회사가 제시한 비GAAP 지표인 희석 주당 배당가능손실(Distributable Loss)은 3분기 0.08달러, 실현손익 반영 전 기준으로는 0.05달러였다. 9월 30일 기준 주당 장부가치는 8.49달러로 지난해 말 10.69달러에서 낮아졌고, 조정 주당 장부가치는 9.00달러였다. 순부채비율(Net Debt-to-Equity)은 1.7배, 총 레버리지비율은 2.4배다. 이사회는 지난해와 올해 1~9월 배당을 선언하지 않았다.

대출 자산과 위험등급 현황

9월 30일 기준 투자목적 보유 대출 자산의 총 미상환 원금 잔액은 30억 5518만 2000달러다. 신용손실충당금(CECL) 잔액은 5억 6442만 8000달러(특정 충당금 5억 1562만 달러, 일반 충당금 4880만 8000달러)로 지난해 말 4억 3875만 1000달러보다 늘었다. 충당금을 차감한 순 대출 자산 장부가는 24억 9062만 3000달러다.

내부 위험등급 5등급(최고 위험) 대출은 10건, 장부가 10억 2882만 7000달러로 전체의 41%를 차지해 지난해 말 28%에서 높아졌다. 특정 충당금 차감 장부가 기준으로 무수익(non-accrual) 대출은 전체의 40.5%다. 장부가 가중 평균 위험등급은 3.8로 지난해 말 3.6에서 올랐다.

대출 유형별로는 장부가 기준 선순위 대출(Senior loans)이 24억 1444만 6000달러로 전체의 95%를, 후순위 대출(Subordinate loans)이 1억 2498만 5000달러로 5%를 차지했다. 변동금리 대출은 21건(장부가 24억 1291만 9000달러), 고정금리 대출은 2건(1억 2651만 2000달러)으로 모두 23건이다.

담보 부동산 유형별로는 다가구 주택(Multifamily)이 36%(9억 2741만 달러)로 가장 많았고, 숙박시설(Hospitality) 23%(5억 7313만 4000달러), 오피스(Office) 16%(4억 1148만 5000달러), 복합용도(Mixed-use) 13%(3억 2213만 8000달러) 순이었다. 지역별로는 미국 서부가 29%(7억 3554만 8000달러), 북동부가 26%(6억 6828만 달러)였다.

대출 매각과 10월 후속 거래

회사는 올해 1~9월 캘리포니아주 소재 숙박시설 담보 대출(상각 전 미상환 원금 2억 2000만 달러)과 오피스 담보 대출(1억 1154만 2000달러) 등 2건을 매각해 순매각대금으로 각각 1억 9047만 1000달러, 6985만 4000달러를 받았다. 숙박시설 대출은 3월, 오피스 대출은 7월에 매각됐으며, 2건의 원금 상각액은 합계 7126만 4000달러다.

회사는 10월 숙박시설 담보 대출 2건을 전액 상환받았다. 9월 30일 기준 미상환 원금이 각각 6870만 달러와 2억 달러였던 대출로, 회사는 상환 대금 일부로 관련 차입금 4490만 달러와 9230만 달러를 갚았다.

10월에는 계열 관계가 없는 매수자 3곳과 각각 맺은 매각 계약에서 계약금이 환불 불가로 확정됐다. 위험등급 5인 캘리포니아주 오피스 담보 대출은 총매각가 6570만 달러, 같은 등급의 캘리포니아주 다가구 담보 대출은 2억 4500만 달러로, 두 건 모두 4분기에 거래가 종결될 예정이다. 회사는 거래가 완료되면 각각 약 540만 달러, 500만 달러의 추가 손실이 발생할 것으로 예상했다.

이와 함께 보유 중인 호텔 포트폴리오 7곳 가운데 2곳을 총 4450만 달러에 매각하기로 했으며, 2027년 1분기까지 거래가 종결될 예정이다. 9월 30일 기준 총자산은 34억 9584만 7000달러로 지난해 말 47억 2175만 9000달러에서 줄었고, 현금 및 현금성 자산은 1억 3376만 4000달러다.

클라로스 모기지 트러스트는 미국 주요 시장에서 리포지셔닝·개발 등 가치 제고가 필요한 전환기 상업용 부동산을 담보로 선순위 및 후순위 대출을 실행하는 부동산 금융회사다. 운용사인 클라로스 REIT 매니지먼트(Claros REIT Management)가 외부에서 회사를 관리한다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com