아메리칸 홈스 포 렌트, 3분기 순이익 8231만 달러…연간 Core FFO 전망치 상향

미국 단독주택 임대 전문 리츠 아메리칸 홈스 포 렌트(AMH)가 4일(현지시간) 2026년 3분기 실적을 발표하고 연간 핵심 운영자금(Core FFO) 가이던스 중간값을 상향 조정했다.

3분기 보통주 지배주주 귀속 순이익은 8231만 5000달러(희석 주당 0.23달러)로 전년 동기 9969만 7000달러(희석 주당 0.27달러)보다 줄었다. 회사는 부동산 매각 순이익과 기타 손익 감소를 주된 원인으로 들었고, 임대 매출 증가분이 총비용 증가분을 웃돌아 감소폭을 일부 상쇄했다고 설명했다. 단독주택 매각·손상 관련 순이익은 2154만 7000달러로 전년 동기 4762만 달러에서 줄었다. 주당 기준으로는 자사주 매입에 따른 주식 수 감소가 감소폭을 일부 줄였다.

같은 기간 임대 및 기타 단독주택 자산 매출은 4억 9807만 달러로 전년 동기(4억 7846만 4000달러) 대비 4.1% 증가했다. 회사는 임대료 상승이 매출 증가를 이끌었다고 밝혔다. 총 포트폴리오 기준 핵심 순영업소득(Core NOI)은 2억 7841만 1000달러로 5.3% 늘었다.

동일 주택(Same-Home) 포트폴리오의 Core NOI는 2억 4598만 4000달러로 2.5% 증가했다. 3분기 평균 점유일 비율은 96.0%였고, 신규·갱신 계약을 합산한 혼합 임대료 상승률은 2.6%로 갱신 계약 3.3%, 신규 계약 1.0%였다. 10월에도 평균 점유일 비율은 96.0%를 유지했고 임대료 상승률은 신규 계약 0.1%, 갱신 계약 3.3%였다.

3분기 보통주 및 운영 파트너십 유닛 보유자 귀속 Core FFO는 2억 505만 6000달러(주당 0.50달러)로 전년 동기 1억 9669만 2000달러(주당 0.47달러)보다 늘었다. 주당 기준 증가율은 7.4%다. 조정 FFO(Adjusted FFO)는 1억 8341만 8000달러(주당 0.45달러)로 주당 기준 7.6% 증가했다.

1~3분기 누적 보통주 귀속 순이익은 3억 2370만 9000달러(희석 주당 0.89달러)로 전년 동기 3억 1522만 2000달러(0.85달러)보다 늘었다. 누적 매출은 14억 4019만 8000달러로 3.2% 증가했고, 누적 주당 Core FFO는 1.48달러로 전년 동기 1.39달러를 웃돌았다.

자사주 매입과 신축 주택 공급

회사는 3분기 중 클래스 A 보통주 240만 주를 가중평균 주당 31.39달러, 총 7500만 달러에 매입해 소각했다. 자체 개발 프로그램(AMH Development Program)으로 신축 주택 498채를 완공해 387채는 자사 운영 포트폴리오에, 111채는 비연결 합작법인에 공급했다. 같은 기간 주택 291채를 매각해 순매각대금 9400만 달러를 거뒀다.

9월 30일 기준 매각예정 주택을 제외한 단독주택은 6만 626채로 6월 말보다 144채 늘었다. 매각예정 주택은 665채, 비연결 합작법인 보유 주택은 4068채다.

9월 30일 기준 현금 및 현금성 자산은 7099만 4000달러, 총 차입금은 52억 달러(가중평균 금리 4.5%, 가중평균 잔존만기 7.3년)다. 여기에는 12억 5000만 달러 규모 회전 신용한도에서 빌린 4억 2000만 달러가 포함된다.

연간 가이던스 상향 조정

회사는 2026년 연간 주당 Core FFO 가이던스 중간값을 종전 1.95달러에서 1.97달러(범위 1.96~1.98달러)로 0.02달러 올렸다. 중간값 기준 전년 대비 5.3% 성장에 해당한다. 동일 주택 Core NOI 성장률 전망 중간값도 2.40%에서 2.80%로 높였다.

회사는 상향 배경으로 동일 주택 코어 매출 증가 전망이 소폭 개선되고 재산세 비용이 예상보다 낮아 코어 운영비 증가율 전망이 낮아진 점, 신규 개발 주택의 초기 임대가 양호해 비동일 주택 포트폴리오의 Core NOI가 늘어난 점을 들었다. 동일 주택 코어 운영비 증가율 전망 중간값은 2.00%에서 1.60%로 낮아졌다.

아메리칸 홈스 포 렌트는 미국 남동부, 중서부, 남서부, 산악 서부 지역에서 6만 1000채 이상의 단독주택을 보유하고 개발·임대·관리하는 메릴랜드주 부동산 투자신탁(REIT)이다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com