엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트, 3분기 순이익 61.4% 감소…9개월 누적은 전망대 손상차손에 적자

미국 뉴욕 맨해튼 중심의 부동산투자신탁(REIT) 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트(Empire State Realty Trust, NYSE: ESRT)가 3분기 분기보고서(10-Q)를 공시했다. 3분기 보통주주 귀속 순이익은 308만 2000달러로 전년 동기(798만 5000달러)보다 61.4% 줄었고, 주당순이익(EPS)은 0.02달러로 전년 동기(0.05달러)보다 낮아졌다.

3분기 총매출은 1억 9305만 3000달러로 전년 동기(1억 9773만 달러) 대비 2.4% 감소했다. 영업이익은 3581만 1000달러로 전년 동기(3933만 3000달러) 대비 9.0% 줄었다. 비지배지분을 포함한 순이익은 589만 5000달러로 전년 동기(1364만 5000달러)보다 56.8% 감소했다.

매출 감소는 전망대 부문에서 나왔다. 엠파이어 스테이트 빌딩 전망대 매출은 3분기 2680만 8000달러로 전년 동기(3603만 7000달러) 대비 25.6% 줄었다. 회사는 패스 프로그램 실적 부진과 해외 방문객 감소가 이어져 방문객 수가 계속 줄었다고 설명했다. 반면 임대 매출은 1억 6196만 6000달러로 전년 동기(1억 5841만 달러)보다 늘었다.

9개월 누적(1~3분기) 총매출은 5억 8027만 7000달러로 전년 동기(5억 6904만 6000달러) 대비 2.0% 증가했다. 그러나 영업손익은 7344만 5000달러 손실로 전년 동기(영업이익 1억 24만 3000달러) 대비 적자 전환했다. 보통주주 귀속 순손실은 2150만 6000달러(주당순손실 0.13달러)로 전년 동기(순이익 2372만 4000달러, EPS 0.14달러)에서 적자로 돌아섰다. 비지배지분을 포함한 순손실은 3066만 4000달러(전년 동기 순이익 4080만 8000달러)다.

전망대 영업권 손상차손 1억 6611만 달러

9개월 누적 적자 전환은 2분기에 반영한 영업권 손상차손 때문이다. 회사는 2분기 중 전망대 보고단위의 공정가치가 영업권을 포함한 장부가액을 밑돌 수 있다는 징후를 확인하고, 외부 평가기관을 통해 6월 30일 기준 정량 평가를 실시했다. 그 결과 1억 6611만 3000달러의 비현금성 영업권 손상차손을 인식했으며, 3분기에는 추가 손상차손이 없었다.

회사는 손상차손이 방문객 감소에 따른 예상 실적과 미래 현금흐름 하락에서 비롯됐다고 밝혔다. 9개월 누적 전망대 방문객은 128만 1000명으로 전년 동기(170만 5000명)보다 24.9% 줄었다. 회사는 전망대 보고단위에 남은 영업권 6140만 달러도 미래 현금흐름이 바뀌거나 방문객이 예상보다 더 줄면 추가 손상 위험이 있다고 밝혔다.

자산 매각과 토지 매입

회사는 6월 1일 뉴욕 250 웨스트 57번가 부동산을 2억 7500만 달러에 매각했다. 매각가에는 매수자가 떠안은 1억 8000만 달러의 모기지가 포함됐다. 이 매각으로 9개월 누적 1억 2349만 7000달러의 처분이익을 기록했으며, 3분기에는 매각 후 비용 약 110만 달러를 반영해 112만 5000달러의 처분손실을 냈다.

5월에는 111 웨스트 33번가와 1400 브로드웨이 건물이 깔고 있는 토지를 총 1억 1000만 달러에 매입했다. 두 토지의 지상 임차계약 잔여 기간은 각각 약 51년, 38년이었으며, 매입으로 회사는 지상 임차 의무에서 벗어났다. 이에 따라 3분기 지상 임차료 비용은 44만 7000달러로 전년 동기(233만 1000달러)보다 줄었다.

분기 이후에도 매각이 이어졌다. 회사는 8월 뉴욕 1359 브로드웨이 매매계약을 맺고, 10월 2억 1750만 달러에 매각을 완료했다. 이 매각에는 일부 종결 후 의무가 조건으로 붙었다.

자사주 매입과 차입금 현황

회사는 9월 30일 이후 11월 6일까지 클래스 A 보통주 1367만 5160주를 약 6330만 달러에 매입했다. 가중평균 매입가는 주당 4.63달러다. 이사회가 2026년 1월 1일부터 2027년 12월 31일까지 승인한 최대 5억 달러 규모 매입 한도 가운데 11월 6일 기준 4억 1390만 달러가 남았다.

9월 말 기준 총차입금은 약 22억 달러로 가중평균 금리는 4.78%, 가중평균 만기는 4.5년이다. 현금 및 현금성 자산은 8530만 달러였고 무담보 회전신용한도에서 5억 2000만 달러를 추가로 쓸 수 있다. 회사는 7월 2032년 7월 15일 만기, 금리 5.99%의 시리즈 M 선순위 무담보채 1억 3000만 달러를 발행했다.

비GAAP 지표인 3분기 코어 운영자금(Core FFO)은 보통주주와 운영 파트너십 귀속 기준 5273만 3000달러로 전년 동기(6129만 3000달러)보다 줄었다. 3분기 주당 배당금은 0.035달러로 전년 동기와 같았다.

엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트는 뉴욕시에서 오피스, 리테일, 다세대 주거용 부동산을 소유·운영하는 REIT로, 엠파이어 스테이트 빌딩 전망대를 운영한다. 본사는 뉴욕시 웨스트 33번가 111에 있다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com