퍼블릭 스토리지, 2분기 주당순이익 2.55달러 기록…연간 가이던스 상향

미국의 대표적인 셀프 스토리지 부동산투자신탁(REIT) 퍼블릭 스토리지(PUBLIC STORAGE, NYSE:PSA)가 2026년 2분기 실적을 발표하고 연간 전망치를 상향 조정했다. 퍼블릭 스토리지는 2026년 6월 30일로 종료된 2분기에 주당순이익(Net Income per share) 2.55달러를 기록해 전년 동기 1.76달러 대비 44.9% 증가했다고 밝혔다. 반면 비GAAP 기준 핵심 사업 성과 지표인 주당 핵심 운영자금(Core FFO per share)은 4.17달러로 전년 동기 4.28달러 대비 2.6% 감소했다.

2026년 연간 실적 전망치 상향 조정

상반기 실적 호조와 하반기 낙관적 전망을 바탕으로 퍼블릭 스토리지는 2026년 연간 가이던스를 일제히 상향했다. 연간 주당 Core FFO 전망치는 기존 16.35달러~17.00달러에서 16.75달러~17.05달러로 상향 조정되었으며, 이는 중간값 기준 주당 0.22달러 높아진 수치다. 동일 점포(Same Store)의 연간 순영업이익(NOI) 성장률 전망치 역시 기존 -3.9%~-0.5%에서 -2.0%~-0.3%로 상향 조정됐다. 비동일 점포의 연간 순영업이익 전망치는 기존 3억 3500만 달러~3억 5500만 달러에서 3억 4300만 달러~3억 5700만 달러로 상향됐다.

캐나다 자산 인수 및 NSA 합병 등 포트폴리오 확장

퍼블릭 스토리지는 대규모 M&A를 통해 포트폴리오를 빠르게 확장하고 있다. 회사는 2026년 6월 22일 캐나다 퍼블릭 스토리지(PS Canada)를 12억 달러에 인수하는 계약을 체결했다. 인수 대금은 퍼블릭 스토리지 OP 유닛 약 8억 8900만 달러와 현금 약 3억 1000만 달러로 치러지며, 대상 포트폴리오는 68개 자산, 총 530만 평방피트 규모다. 이 거래는 2026년 3분기 중 종결될 예정이다.

또한 분기 말 이후인 2026년 7월 22일에는 내셔널 스토리지 어필리에이트 트러스트(National Storage Affiliates Trust, NYSE: NSA)와의 합병을 주식 교환 방식으로 완료했다. NSA 주주들은 보유 주식 1주당 퍼블릭 스토리지 보통주 0.1400주를 받았다. 합병 완료와 동시에 회사는 약 33억 달러 가치의 313개 자산으로 구성된 신규 합작법인을 설립했으며, 전 NSA의 운영 파트너십 유닛 보유자가 지분 약 80%, 퍼블릭 스토리지가 나머지 20% 지분을 보유하게 됐다. 이 합병으로 퍼블릭 스토리지 브랜드 하에 운영되는 자산은 4,500개소, 3억 2700만 평방피트 이상으로 늘어났다.

이와 함께 퍼블릭 스토리지는 2분기 중 2억 2250만 달러를 투자해 150만 순임대가능평방피트 규모의 셀프 스토리지 시설 20개를 인수했다. 이를 포함해 연간 누적 및 분기 말 이후 기준으로 총 4억 5490만 달러 규모의 시설 44개(총 320만 순임대가능평방피트)를 인수했거나 인수 계약을 체결했다. 개발 및 확장 부문에서는 상반기 중 신규 개발 시설 3개와 확장 프로젝트 1개를 개소하며 40만 순임대가능평방피트를 추가했다. 6월 30일 기준 총 400만 순임대가능평방피트 규모의 개발 및 확장 프로젝트가 진행 중이며, 총 예상 비용은 약 6억 9170만 달러다.

자본 조달 및 재무 건전성 지표

자본 시장에서의 활동도 활발히 전개됐다. 퍼블릭 스토리지는 2분기 중 ATM 프로그램을 통해 총 79만 6009주의 보통주에 대해 주당 가중평균 326.32달러에 선도매매계약을 체결했으며, 분기 말 이후 약 2억 5800만 달러의 미래 결제 대금을 확보했다. 또한 새로운 30억 달러 규모의 무담보 회전신용공여와 5억 달러 규모의 지연인출 기간대출을 체결하고, 10억 달러 규모의 무담보 상업어음 프로그램을 개설했다. 2분기 중 만기 2035년 12월 15일, 고정금리 5.00%의 선순위 채권 5억 달러를 발행한 데 이어, 분기 말 이후 실효 금리 4.855%로 총 9억 달러 규모의 선순위 채권을 추가로 공모 발행했다.

2026년 6월 30일 기준 퍼블릭 스토리지의 총 부채는 103억 달러이며, 이 중 6억 5000만 달러(6.3%)가 2026년에 만기 도래한다. 회사는 현금과 신용공여 미인출 잔액 등을 합쳐 약 38억 달러의 유동성을 확보하고 있다. 주요 재무 지표로는 가중평균 이자율이 3.3%로 전년 동기 대비 0.3%포인트 상승했으며, 가중평균 만기는 6.1년으로 나타났다. EBITDA 대비 순부채 비율은 2.9배로 전년 동기 3.1배 대비 개선됐으며, 신용등급은 무디스 A2, S&P A를 유지했다.

동일 점포 및 비동일 점포 운영 현황

미국 연결 포트폴리오의 약 83%를 차지하는 2,755개 동일 점포(Same Store)의 2분기 매출은 10억 654만 9000달러로 전년 동기 대비 0.6% 감소했다. 임대 수익은 9억 7274만 달러로 0.5% 감소했고, 연체료 및 행정 수수료는 3380만 9000달러로 1.7% 줄었다. 동일 점포의 직접 운영 비용은 재산세(5.9% 증가)와 마케팅 비용(6.3% 증가) 등의 상승으로 인해 전년 동기 대비 4.3% 증가한 2억 2767만 1000달러를 기록했다. 이에 따라 동일 점포 순영업이익은 7억 4637만 3000달러로 전년 동기 대비 2.2% 감소했다. 동일 점포의 평균 점유율은 92.5%로 전년 동기 대비 0.2%포인트 상승했다.

반면 임대 유치 단계에 있는 441개 비동일 점포(Non-Same Store)의 2분기 매출과 순영업이익은 전년 동기 대비 각각 25.6%, 21.5% 증가하며 견조한 성장세를 보였다.

퍼블릭 스토리지는 S&P 500 지수 구성 종목으로, 미국 40개 주에서 약 2억 5900만 순임대가능평방피트 규모의 셀프 스토리지 시설 3,584개를 소유 및 운영하고 있으며, 서유럽 7개국에서 슈가드(Shurgard) 브랜드로 약 1900만 순임대가능평방피트 규모의 셀프 스토리지 시설 335개를 소유한 슈가드 보통주 지분 35%를 보유하고 있다. 본사는 텍사스주 프리스코에 위치해 있다.

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