클라로스 모기지 트러스트, 위험등급 5등급 대출 2건·REO 호텔 2곳 매각 계약…3분기 분배가능손실 1205만 달러

미국 상업용 부동산 대출 전문 부동산투자신탁(REIT) 클라로스 모기지 트러스트(Claros Mortgage Trust, NYSE:CMTG)가 3일(현지시간) 3분기 실적 보도자료를 내고, 3분기 종료 이후 위험등급 5등급 대출 채권 2건과 부동산 소유 자산(REO) 호텔 2곳의 매각 계약이 구속력을 갖게 됐다고 밝혔다. 회사의 3분기 GAAP 기준 순손실은 1430만 달러(주당 0.10달러)였다. 같은 날 발표한 분기보고서 공시에 이은 후속 공시다.

회사에 따르면 세 건의 매각 계약은 모두 매수자가 환불 불가 계약금을 납입하면서 10월 중 구속력이 생겼다. 매각 대금은 합계 3억 5520만 달러다. 먼저 위험등급 5등급인 오피스 대출 채권(차입 담보로 제공되지 않은 대출)을 현재 장부가치의 92%인 6570만 달러에 매각한다. 거래가 완료되면 2026년 4분기 종결 시점에 약 540만 달러(주당 약 0.04달러)의 추가 손실이 발생할 것으로 회사는 예상했다.

위험등급 5등급인 다가구 주택 대출 채권은 현재 장부가치의 98%인 2억 4500만 달러에 매각하기로 했다. 이 거래도 완료되면 4분기 종결 시 약 500만 달러(주당 약 0.03달러)의 추가 손실이 예상된다. 이와 함께 REO 호텔 포트폴리오 7곳 중 2곳을 4450만 달러에 매각하는 계약도 맺었다. 매각가는 현재 배분된 장부가치를 소폭 웃도는 수준이며, 거래는 2027년 1분기까지 종결될 예정이다.

3분기 종료 후 대출 회수와 차입금 감축

3분기 종료 이후에는 대출 2건에서 미상환 원금(UPB) 2억 6870만 달러를 전액 상환받았고, 60만 달러의 부분 상환금도 받았다. 이에 따라 차입금 잔액은 부채 감축 상환금 1억 3150만 달러를 포함해 2억 6870만 달러 줄었다.

3분기 중에는 UPB 합계 4억 950만 달러 규모의 대출 4건을 정리하고 800만 달러의 부분 상환금을 받았다. 2건(2억 2310만 달러)은 전액 상환됐고, 관찰대상(watchlist) 대출 1건(1억 1150만 달러)은 매각, 또 다른 관찰대상 대출 1건(7490만 달러)은 할인 상환으로 정리됐다. 다가구 주택 REO 자산 1건도 총 2250만 달러에 매각했다. 3분기 중 관찰대상에 새로 추가되거나 이자 미계상(non-accrual)으로 전환된 대출은 없었으며, 차입금 잔액은 부채 감축 상환금 9990만 달러를 포함해 3억 3010만 달러 감소했다.

분배가능손실과 레버리지 지표

3분기 비GAAP 지표인 분배가능손실(Distributable Loss)은 1205만 4000달러(주당 0.08달러)로, 2분기 9082만 4000달러(주당 0.63달러)보다 줄었다. 실현 손익 반영 전 분배가능손실은 789만 9000달러(주당 0.05달러)로, 2분기 1052만 6000달러(주당 0.07달러)에서 감소했다.

9월 30일 기준 투자 목적 보유 대출 포트폴리오는 25억 달러, 가중평균 만기수익률은 5.7%였다. 관찰대상 대출은 11건, 장부가치 11억 달러로 2025년 말보다 5억 4720만 달러 줄었다. REO 포트폴리오는 8건, 7억 70만 달러 규모다.

비GAAP 지표인 순부채비율(net debt-to-equity)은 1.7배였으며, 4분기 대출 정리와 부채 감축 2억 6870만 달러를 반영하면 1.5배로 낮아진다. 주당 장부가치는 8.49달러로, 주당 3.93달러의 CECL 충당금을 차감한 수치다. 차입 담보로 제공되지 않은 자산은 6억 6450만 달러였다. 총 유동성은 9월 30일 1억 4690만 달러(현금 1억 3380만 달러 포함), 11월 2일 1억 4270만 달러(현금 1억 3680만 달러 포함)였다.

리처드 맥(Richard Mack) 최고경영자(CEO) 겸 이사회 의장은 "지난 7개 분기 동안 관찰대상 대출의 정리·청산, 매각을 위한 REO 자산 재정비, 재무상태표 부채 감축이라는 전략적 우선순위 실행에 집중해 왔다"며 "이미 취한 조치와 그간의 진전으로 최근 금리 변동에 대응할 여건이 나아졌고, 남은 과제를 흔들림 없이 완수하겠다"고 말했다.

클라로스 모기지 트러스트는 미국 주요 시장의 전환기 상업용 부동산을 담보로 선순위·후순위 대출을 실행하는 부동산투자신탁이다. 맥 리얼에스테이트 크레딧 스트래티지스(Mack Real Estate Credit Strategies)의 계열사인 클라로스 리트 매니지먼트(Claros REIT Management LP)가 외부 운용을 맡고 있다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com