CBL 앤드 어소시에이츠, 3분기 주당 조정 FFO 1.90달러로 23% 증가…연간 전망 상향

미국 부동산 투자신탁(REITs) 기업 CBL 앤드 어소시에이츠 프라퍼티스(CBL & ASSOCIATES PROPERTIES INC, NYSE:CBL)가 5일(현지시간) 3분기 실적을 발표하고 2026년 연간 실적 전망을 상향 조정했다.

3분기 운영 파트너십 보통 단위 보유자 귀속 조정 사업운영성과(FFO, as adjusted)는 5884만 5000달러로 전년 동기 4863만 9000달러보다 21.0% 늘었다. 주당 조정 FFO는 1.90달러로 전년 동기 1.55달러 대비 23% 증가했다. 반면 NAREIT 정의에 따른 FFO는 3269만 1000달러(주당 1.05달러)로 전년 동기 6781만 9000달러(주당 2.17달러)보다 줄었다.

두 지표의 차이는 조정 항목에서 나왔다. 회사는 FFO에 비현금성 연체이자 비용 2534만 2000달러, 부채 할인 상각 405만 7000달러 등을 가감해 조정 FFO를 산출했다. 비현금성 연체이자에는 만기가 지난 대출 가운데 2020년 11월 1일로 소급 적용된 대출 1건이 포함됐다.

3분기 매출은 1억 4869만 7000달러로 전년 동기 1억 3928만 달러 대비 6.8% 증가했다. 회사 귀속 순이익은 1179만 3000달러로 전년 동기 7542만 8000달러보다 84.4% 감소했다. 보통주주 귀속 순이익은 1134만 5000달러(희석 주당 0.37달러)로 전년 동기 7426만 7000달러(주당 2.38달러)에서 줄었다.

전년 동기에는 연결 제외에 따른 이익 3385만 1000달러와 부동산 매각 이익 5122만 8000달러가 반영됐다. 이번 분기 부동산 매각 이익은 539만 4000달러였고, 이자비용은 6612만 7000달러로 전년 동기 4477만 9000달러보다 늘었다.

임대율 상승과 동일점 NOI 증가

동일점 순영업소득(Same-Center NOI)은 9620만 5000달러로 전년 동기 9270만 8000달러 대비 3.8% 늘었다. 회사는 임대 수익이 640만 달러 증가했으며, 임대율 상승과 매출연동 임대료 40만 달러 증가가 이를 이끌었다고 설명했다. 9월 30일 기준 포트폴리오 임대율은 91.5%로 1년 전 90.2%보다 1.3%포인트, 직전 분기 말보다 1.1%포인트 상승했다.

3분기에 체결한 임대 계약은 93만 제곱피트를 넘었다. 이 가운데 1만 제곱피트 미만 소형 매장의 비교 가능한 신규·갱신 계약 약 46만 제곱피트는 이전 임대료 대비 평균 총임대료가 6.8% 올랐다. 회사는 이번 분기 임대 계약으로 연간 순증 임대료 460만 달러가 추가됐다고 밝혔다.

직전 12개월(9월 30일 종료) 기준 동일점 임차인의 제곱피트당 매출은 463달러로 전년 동기 447달러보다 3.6% 증가했다. 3분기만 놓고 보면 약 3.0% 늘었다.

연간 전망 상향과 리파이낸싱

회사는 2026년 주당 조정 FFO 전망치를 7.34~7.44달러로 높였다. 총액 기준으로는 2억 2670만~2억 2980만 달러다. 연간 동일점 NOI 증감률 전망은 0.75~2.25%로 제시했다. 스티븐 레보비츠(Stephen D. Lebovitz) 최고경영자(CEO)는 동일점 NOI와 FFO 전망을 올해 들어 두 번째로 상향한다고 밝혔다.

10월에는 미주리주 세인트루이스의 웨스트 카운티 센터를 담보로 한 1억 3500만 달러 규모 모기지 대출 리파이낸싱을 마쳤다. 새 비소구 대출은 12월 만기 예정이던 기존 1억 3640만 달러 대출을 대체하며 만기 5년, 고정금리 7.4%다. 회사는 이번 리파이낸싱으로 현금관리 스윕(cash management sweep)이 해제돼 연간 700만 달러 이상의 잉여현금흐름이 확보된다고 밝혔다.

회사는 올해 들어 10억 달러에 가까운 신규 차입을 완료해 2028년까지 주요 만기가 없다고 설명했다. 9월 30일 기준 사용 제한이 없는 현금 및 시장성 증권은 3억 6670만 달러(CBL 지분 합작투자 현금 1580만 달러 포함)다.

비핵심 자산 매각과 세무 제한 해제

자산 매각도 이어갔다. 올해 들어 해먹 랜딩, 요크 타운 센터, 올드 히코리 몰 매각 등으로 CBL 지분 기준 1억 130만 달러 이상의 총매각대금을 확보했다. 일리노이주 블루밍턴의 이스트랜드 몰은 1130만 달러에 매각하는 확정 계약을 맺었으며, 회사는 11월 거래 종결을 예상하고 있다.

CBL 지분 기준 약 2억 6670만 달러 규모의 비소구 대출 6건은 대주 주도의 매각, 압류 또는 양도 방식으로 정리하는 절차가 진행 중이다. 회사는 이 거래가 끝나면 관련 부채가 없어진다고 설명했다.

파산 절차 종료 뒤 적용되던 내국세법 382조의 5년 인식 기간은 11월 1일 만료돼, 2021년 소유권 변동에 따른 일부 세무상 공제 인식 제한이 풀렸다. 회사는 2027년 세무상 손실이 큰 자산을 처분할 수 있으며, 그 경우 배당에 대해 더 유리한 자본 반환 세무 처리가 가능할 수 있다고 밝혔다.

회사는 10월 14일 4분기 배당으로 주당 0.625달러(연환산 2.50달러)를 결정했다. 앞서 4일에는 최대 2500만 달러 규모의 자사주 매입 프로그램 승인을 공시했다.

CBL 앤드 어소시에이츠 프라퍼티스는 테네시주 채터누가에 본사를 두고 미국 23개 주에서 총면적 5480만 제곱피트 규모의 85개 상업용 부동산을 소유 및 관리하는 리츠 기업이다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com