카이론 리얼 에스테이트, '더 피나클' 인수 감사 명세서 공시…총 인수원가 1억 7807만 달러

미국의 부동산투자신탁(REIT) 카이론 리얼 에스테이트(Chiron Real Estate Inc., NYSE:XRN)가 지난 10월 1일 완료한 메릴랜드주 노스 베세스다의 시니어 하우징 단지 '더 피나클 노스 베세스다(The Pinnacle North Bethesda)' 인수와 관련해 감사받은 인수 자산·부채 명세서와 운영 정보를 5일(현지시간) 정정 공시(Form 8-K/A)로 공개했다.

이번 공시는 회사가 10월 5일 인수 완료를 알린 8-K에 인수 관련 필수 재무정보를 추가한 정정 공시다. 회사는 앞서 4일(현지시간) 발표한 3분기 실적에서 더 피나클을 1억 7320만 달러에 인수해 시니어 하우징 운영 포트폴리오를 3개 커뮤니티, 467가구로 늘렸다고 밝힌 바 있다.

공시에 따르면 10월 1일 기준 인수 자산 총액은 1억 7861만 4000달러, 인수 부채 총액은 54만 2000달러로 순인수자산은 1억 7807만 2000달러다. 이는 계약상 인수 금액 1억 7319만 1000달러에 자본화된 인수 비용 501만 9000달러를 더하고 계약에 따른 운전자본 조정액 13만 8000달러를 뺀 총 인수원가와 같다. 명세서는 딜로이트 앤드 투시(Deloitte & Touche)가 감사했다.

인수 자산 가운데 부동산 투자가 1억 7821만 달러로 대부분을 차지했다. 상대적 공정가치 기준 배분액은 건물 1억 6122만 7000달러, 토지 1182만 2000달러, 가구·비품·장비 422만 8000달러, 입주 계약 관련 무형자산 60만 5000달러, 부지 개선 32만 8000달러다. 나머지 기타자산 40만 4000달러는 사용권자산 21만 3000달러, 선급 부동산세 11만 9000달러 등으로 이뤄졌다.

인수 부채 54만 2000달러는 입주자 보증금 및 환급금 32만 9000달러와 인수한 장비 리스 관련 운용리스 부채 21만 3000달러로 구성됐다. 회사는 이번 거래를 사업결합이 아닌 자산 취득으로 회계처리해 인수 비용을 자산 원가에 포함했다. 추정 잔여 내용연수는 건물 약 60년, 부지 개선 23년, 가구·비품·장비 10년, 입주 계약 무형자산 약 2년이다.

더 피나클 임대 현황과 안정화 전망

더 피나클은 2026년 6월 문을 연 신축 시니어 하우징 단지로 독립생활 88가구, 생활보조 59가구, 메모리 케어 28가구 등 총 175가구 규모다. 10월 1일 기준 54가구가 임대돼 입주율은 31%로, 6월 30일 기준 5%에서 높아졌다. 일상 운영은 관리 계약에 따라 독립된 제3자 운영사가 맡는다.

10월 1일 기준 가구당 월평균 임대료는 1만 2369달러다. 회사가 감사를 받지 않은 보충 정보로 제시한 1월 1일부터 10월 1일까지의 영업손실은 150만 달러였다. 회사는 2029년에 원가 대비 수익률(yield-on-cost) 7%를 넘는 수준에서 안정화될 것으로 예상한다고 밝혔다.

카이론 리얼 에스테이트는 메릴랜드주 베세스다에 본사를 둔, 헬스케어 분야 투자에 주력하는 부동산투자신탁(REIT)이다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com