헬스케어 리얼티, 2분기 실적 발표…연간 가이드라인 추가 상향

미국의 의료용 외래 환자 건물 전문 부동산 투자신탁(REITs) 기업인 헬스케어 리얼티 트러스트(Healthcare Realty Trust Incorporated, NYSE:HR)가 2026년 2분기 실적을 발표하고 올해 연간 실적 전망치(가이드라인)를 상향 조정했다. 회사는 2026년 연간 주당 Normalized FFO(조정 운영자금) 가이드라인 범위를 기존 주당 1.59~1.65달러에서 1.62~1.66달러로 상향했다. 동일 점포 현금 순영업소득(Same Store Cash NOI) 성장률 전망치 역시 기존 3.75~4.75%에서 4.25~5.00%로 높여 잡았다.

헬스케어 리얼티의 2026년 2분기 GAAP 기준 순손실은 4,351만 4,000달러(주당 0.13달러)로, 전년 동기 기록한 1억 5,785만 1,000달러(주당 0.45달러)의 순손실 대비 적자 폭이 감소했다. 부동산 업계의 주요 성과 지표인 NAREIT FFO는 1억 2,614만 2,000달러(주당 0.36달러)를 기록해 전년 동기 1억 2,037만 1,000달러(주당 0.34달러)보다 증가했다. 일회성 비용을 제외한 Normalized FFO는 1억 4,370만 3,000달러(주당 0.41달러)로 전년 동기와 유사한 수준을 유지했으며, 분배가능재원(FAD)은 1억 940만 달러를 기록해 배당 성향 76%를 나타냈다.

임대 계약 호조 및 동일 점포 NOI 성장

2분기 중 동일 점포 현금 NOI는 전년 동기 대비 5.1% 성장했으며, 임차인 유지율은 88.5%, 현금 임대 스프레드는 4.8%를 기록했다. 회사는 해당 분기 동안 총 323건의 신규 및 갱신 임대 계약을 체결했다. 총 계약 면적은 150만 평방피트에 달하며, 이 중 신규 임대 계약은 35만 평방피트 규모다. 전체 임대 계약의 가중 평균 임대 기간은 5.7년이며, 평균 연간 임대료 상승률은 3.0%로 집계됐다. 주요 계약으로는 커먼스피릿 헬스(CommonSpirit Health)와 체결한 15만 7,000평방피트 규모의 신규 및 갱신 계약 등이 있다.

KKR 합작 투자 및 자산 매각 현황

자본 배치 측면에서는 KKR과의 전략적 합작 투자를 통해 자산 인수를 활발히 진행했다. 지난 분기 이후 회사는 합작 투자를 통해 약 2억 달러 규모의 자산을 인수 완료했거나 계약 및 의향서(LOI)를 체결했다. 이 중 헬스케어 리얼티의 지분은 약 4,000만 달러이며, 혼합 현금 수익률은 약 7.5%다. 세부적으로는 플로리다주 포트 세인트 루시의 수술 센터 앵커 건물을 2,100만 달러(회사 지분 400만 달러)에 인수했으며, 커네티컷주 그리니치의 의료 오피스 빌딩을 6,500만 달러(회사 지분 1,300만 달러)에 인수했다. 사우스캐롤라이나주 찰스턴, 워싱턴주 시애틀, 콜로라도주 덴버의 자산 4개에 대해서도 1억 1,100만 달러 규모의 인수 LOI를 체결해 3분기 중 거래 종결을 앞두고 있다.

동시에 회사는 자산 매각을 통한 포트폴리오 재조정도 병행했다. 지난 분기 이후 회사 지분 기준 약 8,300만 달러 규모의 자산 매각을 완료했거나 계약을 체결했다. 조지아주 애틀랜타에서는 5만 9,000평방피트 규모의 의료 오피스 빌딩을 연계 병원에 3,600만 달러에 직접 매각하는 계약을 맺고 4분기 중 거래를 마칠 예정이다. 텍사스주 오스틴에서는 비핵심 리테일 자산을 900만 달러에 매각 완료했으며, 콜로라도주 덴버에서는 토지 3곳을 연계 헬스 시스템에 1,600만 달러에 매각하는 계약을 체결해 올해 말까지 완료할 계획이다.

재개발 협력 및 자본 구조 개선

회사는 2분기 중 재개발 포트폴리오에 약 2,500만 달러를 투자하고 약 6만 평방피트를 임대했다. 특히 7월 초에는 어센션 세인트 토마스(Ascension Saint Thomas)와 테네시주 내슈빌의 West 캠퍼스 종합 재개발을 위한 LOI를 체결했다. 어센션이 주도하는 1억 2,000만 달러 규모의 병원 현대화 사업에 발맞춰, 헬스케어 리얼티는 3,500만 달러를 투자해 보유 중인 건물 3개 동을 현대화하기로 합의했다. 이와 함께 그레이터 내슈빌 지역의 3개 캠퍼스에 걸쳐 어센션과 20만 평방피트 이상의 신규 및 갱신 임대 계약을 3분기 중 체결할 예정이다.

재무 구조 개선을 위한 자본 시장 활동도 이어졌다. 회사는 2032년 만기인 연 이율 3.00%의 교환사채 7억 달러를 발행했다. 조달된 자금은 주로 2026년 8월 만기 예정이었던 6억 달러 규모의 선순위 채권 상환에 사용됐다. 이 교환사채 발행과 연계하여 보통주 380만 주를 7,500만 달러에 환매했다. 또한 향후 주식 희석 우려를 줄이기 위해 주당 초기 한도 가격 27.41달러로 2,900만 달러 규모의 캡트 콜(capped call) 거래를 체결했다. 이외에도 2029년 5월 15일 만기인 4억 달러 규모의 무담보 delayed draw term loan 계약을 체결해 유동성을 보강했다. 2026년 6월 30일 기준 회사의 총 유동성은 약 16억 달러 수준이다.

헬스케어 리얼티 이사회는 보통주에 대해 주당 0.24달러의 분기 배당금을 지급하기로 만장일치 승인했다. 배당금은 2026년 8월 11일 기준 주주 명부에 등재된 클래스 A 보통주 주주를 대상으로 2026년 8월 26일에 지급될 예정이다. 운영 파트너십(OP) 유닛 보유자 역시 유닛당 0.24달러의 동일한 분배금을 받게 된다. 헬스케어 리얼티 트러스트는 미국에서 의료용 외래 환자 건물을 소유, 운영, 개발하는 최대 규모의 순수 상장 부동산 투자신탁 회사다.

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