스마트스톱 리츠, 미 자산운용사 AXCS 캐피탈과 합작법인 설립…'브릿지 대출' 시장 진출

미국의 셀프 스토리지 전문 부동산투자신탁(REITs·리츠) 기업인 스마트스톱 셀프 스토리지 리츠(SMARTSTOP SELF STORAGE REIT INC, NYSE:SMA)가 상업용 부동산 투자운용사 AXCS 캐피탈(AXCS Capital)과 손잡고 부동산 신용 합작법인(JV)을 설립했다.

공시에 따르면 스마트스톱은 로스앤젤레스(LA) 기반의 AXCS 캐피탈과 함께 미국 전역의 셀프 스토리지 부문을 대상으로 브릿지 대출 및 우선주 투자를 집행하는 합작법인을 출범했다. 합작법인의 지분율은 스마트스톱이 95%, AXCS 캐피탈이 5%를 보유하며, AXCS 캐피탈이 1.0%의 자산관리 수수료를 수취하는 구조다.

이번 합작법인은 초기 투자 자본금 1억 달러(약 1300억 원)를 목표로 설정했다. 합작법인의 다년 만기 기간 동안 자금을 회수해 재투자할 수 있으며, 투자 목표 달성 시 규모를 추가로 확장할 수 있는 옵션도 포함됐다. 투자 대상은 미국 내 자산으로 한정된다.

10~16% 고수익 목표 및 위탁관리 시너지

합작법인은 신축 개발 자금 조달, 가치증대(Value-add) 목적의 인수 및 용도 변경, 구제 금융이나 브릿지 자금이 필요한 기존 자산의 재구조화 등 구조화 금융 솔루션 전반에 자금을 투입할 예정이다. 목표 수익률은 10%에서 16% 사이로 설정됐다.

스마트스톱은 이번 대출 프로그램을 통해 자금을 공급하는 모든 자산에 대해 제3자 위탁관리(Third-Party Management) 기회를 확보함으로써 추가적인 수익률 상승과 규모의 경제를 도모할 계획이다. 또한, 대출 관계를 통해 향후 잠재적 인수 대상 자산에 대한 우선매수협상권(ROFO) 기회도 선점한다는 구상이다.

8월 5일 기준 스마트스톱의 현재 총 투자 금액은 2270만 달러이며, 혼합 수익률은 10.7%를 기록 중이다.

2분기 FFO 17.6% 성장…'데카 이니셔티브' 순항

스마트스톱은 이와 함께 자사의 6대 성장 축을 담은 '데카 이니셔티브(The Deca Initiative)'의 2분기 성과도 공유했다. 올해 2분기 기준 스마트스톱의 주당 조정 운영자금(FFO, as adjusted)은 전년 동기 대비 17.6% 증가하며 업계 최고 수준의 성장세를 보였다. 동일점포 순영업이익(NOI)은 전년 동기 대비 3.7% 증가했으며, 동일점포 영업이익률은 전년 동기 대비 150bp(1bp=0.01%포인트) 상승한 67.3%를 기록했다.

스마트스톱의 설립자이자 회장 겸 최고경영자(CEO)인 H. 마이클 슈워츠(H. Michael Schwartz)는 "이번 분기의 실적과 활동은 데카 이니셔티브를 완벽하게 반영하고 있다"고 평가했다.

스마트스톱 셀프 스토리지 리츠는 미국과 캐나다 전역에서 고품질의 다변화된 포트폴리오를 보유한 프리미엄 셀프 스토리지 소유 및 운영사다. 올해 2분기 말 기준 총 460개의 자산을 소유 및 관리하고 있으며, 총 면적은 3540만 제곱피트에 달한다.

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