UDR, 3분기 영업이익 2억 7019만 달러로 254% 증가…아폴로 합작사 회계 처리·수익 배분 구조 공개

미국의 다가구 주택 부동산투자회사(리츠) UDR(UDR, Inc., NYSE: UDR)이 3일(현지시간) SEC에 제출한 3분기 보고서(Form 10-Q)에 따르면 3분기 영업이익은 2억 7018만 9000달러로 전년 동기 7635만 6000달러보다 253.85% 늘었다. 지난 2일 발표한 3분기 확정 실적에 이은 후속 공시다.

3분기 영업이익에는 부동산 매각 이익 1억 9008만 4000달러가 반영됐다. 전년 동기에는 매각 이익이 없었다. 3분기 매출은 4억 2808만 1000달러로 전년 동기 4억 3186만 4000달러보다 0.88% 줄었고, 이자비용은 4858만 3000달러로 전년 동기 5056만 9000달러에서 감소했다. 보통주 귀속 순이익은 2억 1486만 9000달러로 전년 동기 3919만 8000달러 대비 448.17% 증가했다.

9개월 누계 매출은 12억 7932만 9000달러로 전년 동기 12억 7921만 1000달러와 비슷했다. 누계 부동산 매각 이익은 3억 8320만 4000달러로 전년 동기 4793만 9000달러보다 많았고, 누계 영업이익은 6억 1585만 1000달러로 전년 동기 2억 7594만 달러보다 123.18% 늘었다. 누계 보통주 귀속 순이익은 4억 7129만 달러로 전년 동기 1억 5117만 4000달러 대비 211.75% 증가했다.

아폴로 합작사 회계 처리와 수익 배분 구조

회사는 10월 아폴로(Apollo)가 운용하는 펀드·계열사와 합작사를 설립했다. 합작사는 UDR이 전액 소유하던 19개 단지 7059가구(평가액 약 20억 달러)를 보유하며, 아폴로는 약 13억 4000만 달러를 투자해 약 67% 지분에 해당하는 클래스 B 유닛을, UDR은 약 33%에 해당하는 클래스 A 유닛을 받았다. UDR은 합작사 이사회 5명 중 4명의 지명권과 자산관리자 지위를 근거로 의결권 모델에 따라 합작사를 연결 처리한다.

이 거래는 지배력을 잃지 않은 연결 자회사의 비지배지분 발행으로 회계 처리돼 손익을 인식하지 않았다. 비지배지분은 아폴로 출자액이 아니라 합작사 순자산 장부가액 중 아폴로 몫(약 67%)으로 인식했고, 그 차액은 추가납입자본 증가로 반영했다. 직접·증분 거래비용은 추가납입자본에서 차감했다.

합작사 운영계약에 따르면 분기 가용현금흐름은 처음에 클래스 A 유닛 33%, 클래스 B 유닛 67%로 배분된다. 합작사를 매각하거나 청산할 때는 아폴로가 투자원금을 회수하고 목표 내부수익률(IRR) 7.00%를 달성할 때까지 같은 비율로 나누고, 그 뒤 남는 대금은 클래스 A 유닛에 돌아간다. 목표 IRR은 2026년 12월 31일(측정 기준일) 7주년에 7.30%, 9주년에 7.60%로 오른다.

회사는 목표 IRR이 회사나 합작사의 확정·보장 지급 의무가 아니라 청산 배분 방식이 바뀌는 기준점이라고 설명했다. UDR은 측정 기준일 5주년부터 10주년까지 일정 조건 아래 아폴로가 투자원금과 목표 IRR을 회수하는 가격에 아폴로 지분을 인수할 수 있는 옵션을 갖는다. 구성원의 경제적 지분이 명목 지분율과 비례하지 않아 비지배지분 귀속 손익은 장부가 기준 가상청산(HLBV) 방식으로 배분한다.

자사주 매입과 차입 현황

회사는 3분기 중에는 자사주를 매입하지 않았다. 9개월 누계로는 보통주 820만 주를 평균 주당 36.43달러, 총 약 3억 30만 달러에 매입했으며, 분기 종료 뒤 10월 말까지 520만 주를 평균 주당 35.48달러, 약 1억 8510만 달러에 추가로 사들였다.

9월에는 만기가 돌아온 3억 달러 규모 2.95% 선순위 무담보 중기채(MTN)를 기업어음 차입으로 상환했다. 9월 30일 기업어음 잔액은 프로그램 최대 한도인 7억 달러로 2025년 말 4억 4500만 달러보다 늘었고, 가중평균 금리는 4.15%다. 13억 달러 규모 리볼빙 신용한도는 인출액이 없어 신용장 430만 달러를 제외한 13억 달러가 미사용 한도로 남았고, 기한부 대출 잔액은 3억 5000만 달러다.

9월 30일 총자산은 103억 121만 6000달러로 2025년 말 106억 567만 4000달러보다 줄었고, 총부채는 63억 7345만 1000달러로 2025년 말 64억 5691만 1000달러에서 감소했다. 무담보 부채는 48억 2480만 1000달러(2025년 말 48억 6018만 9000달러), 담보 부채는 9억 3151만 달러(2025년 말 9억 6118만 달러)다.

UDR은 미국 주요 시장에서 아파트 단지를 소유·운영·개발·관리하는 자기관리형 리츠다. 9월 30일 기준 12개 주와 컬럼비아 특구의 21개 시장에 걸친 연결 포트폴리오는 162개 단지, 5만 4222가구이며, 비연결 합작사 등을 통해 완공 또는 완공 예정인 8410가구에도 지분을 갖고 있다. 본사는 콜로라도주 하이랜즈 랜치에 있다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com